Решение · № 255 · дело 75/2026

Страница 8 от 8 Р Е Ш Е Н И Е № 255/Гр. София, 24.09.2026 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България , Търговска колегия, Първо отделение, 5-ти състав, в открито съдебно заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ДОБРЕВА ЧЛЕНОВЕ: АННА НЕНОВА ТАТЯНА КОСТАДИНОВА разгледа докладваното от съдия Костадинова к.т.д. № 75/2026 г. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по реда на чл. 290 ГПК. С Определение № 665/07.03.2026 г. е допуснато касационно обжалване на Решение № 239/06.10.2025 г. по в.т.д. № 476/2024 г. на АС-Варна, с което след отмяна на Решение № 18/19.06.2024 г. по т.д. № 22/2022 г. на ОС-Разград са отхвърлени исковете на „ДАЙТОНА“ ЕООД срещу „АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД по чл. 87, ал. 3 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД за разваляне на договор за продажба в резултат от настъпила евикция след упражняване на ипотечни права и за връщане на платената цена в размер от 157 100 лв. Касаторът „ДАЙТОНА“ ЕООД навежда оплакване за недопустимост на въззивното решение в частта относно развалянето поради липса на правен интерес, доколкото в процесния случай то не е предпоставка за възникване на вземане за връщане на цената. По правилността на обжалвания акт заявява, че погрешно е приложена разпоредбата на чл. 190 ЗЗД за евентуалната евикция, вместо тази на чл. 192, ал. 1 ЗЗД, която урежда правата на купувача при ефективна евикция и от която страните не са се отклонили с договора, като допълва, че уговорка в подобен смисъл би била нищожна поради противоречие с принципа за недопускане на неоснователно обогатяване. Според касатора правото му по чл. 192, ал. 1 ЗЗД не се изключва от възможността за суброгиране на основание чл. 155, ал. 1 ЗЗД, а е налице конкуренция на притезания и неистинска пасивна солидарност. За грешен касаторът счита и извода за изтекла погасителна давност за развалянето, тъй като давностният срок тече не от сключване на договора, а от съдебното отстранение. Сочи още, че в нарушение на процесуалния закон не са обсъдени доводите му и доказателствата. Ответникът „АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД заявява, че ищецът не е легитимиран да релевира възражение за недопустимост на собствения си иск, но наред с това намира същото за неоснователно, а фактите, с които то е обосновано – за относими към основателността на претенцията. Поддържа, че въззивното решение е постановено в съответствие с разпоредбата на чл. 190 ГПК, която в случая е приложима с оглед ограничената тежест, съществувала само върху част от продадените имоти. Аргументира, че знанието на касатора за ипотечните права, обективирано в нотариалния акт, изключва правото му на разваляне, доколкото не може да се направи извод, че той не би купил обременените имоти, а напротив – изрично се е съгласил да ги придобие с права на трето лице за цена, съобразена с този факт. Счита за правилно схващането на въззивния съд, че и при евентуалната, и при настъпилата евикция погасителната давност за разваляне на договора започва да тече от сключването му. Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, след преценка на данните по делото и на заявените касационни основания, приема следното: Касаторът „ДАЙТОНА“ ЕООД е предявил срещу „АТАНАСОВ ИНВЕСТ“ ЕООД искове с правно основание чл. 87, ал. 3 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД за разваляне на продажбата на 25 недвижими имота, от които ищецът е евинциран в резултат от реализирани ипотечни права, и за връщане на платената за придобиване на имотите цена в размер от 157 100 лв. Първоинстанционният съд е установил, че: с нотариален акт от 30.06.2008 г. ответникът е продал на ищеца правото на собственост върху 113 самостоятелни обекта в сграда срещу цена от 942 600 лв.; преди продажбата 25 от тях са били ипотекирани в обезпечение на дълг на трето лице; в нотариалния акт е удостоверено знанието на купувача за ипотеките; в периода 2018 г. – 2020 г. ипотекираните имоти са продадени на публична продан за удовлетворение на ипотекарния кредитор. При тези факти съдът е заключил, че ищецът като съдебно отстранен от процесните обекти има право да развали продажбата им и да иска на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД връщане на платената за тях цена, макар при подписване на нотариалния акт да е знаел за чуждите права и въпреки че за него е съществувала алтернативна (а не специална) възможност за суброгиране в правата на удовлетворения кредитор съгласно чл. 155, ал. 1 ЗЗД. Размерът на реституционното вземане е определен като част от общата продажна цена, съответна на съотношението между процесните и всички посочени в нотариалния акт имоти. В резултат исковете са уважени. Въззивният съд е възприел горепосочената фактическа обстановка, но е счел за приложима към нея разпоредбата на чл. 190, ал. 1 ЗЗД. Изхождайки от удостовереното в нотариалния акт знание на купувача за ипотечните права, той е намерил, че договорът е сключен при цена, съобразена с наличието на ипотеки върху част от имотите, и че за ищеца съществува единствено възможността да упражни специалното суброгационно право по чл. 155, ал. 1 ЗЗД, изключващо вземането по чл. 192 ЗЗД в хипотеза на съзнателно придобиване на ипотекиран за чужд дълг имот. Тъй като продавачът е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността по уговорения от страните начин, съдът е отрекъл правото на купувача да развали договора, но е допълнил, че такова право би било и погасено по давност, чието течение е започнало още със сключването на договора при съществуващите тогава предпоставки за бъдеща евикция. С изложените съображения първоинстанционното решение е отменено, а исковете – отхвърлени. По въпроса: Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Когато в договор за продажба на недвижим имот е посочено, че прехвърленото право е обременено с ипотека за обезпечаване на задълженията на трето лице, може ли купувачът да развали договора при реализация на ипотеката и зависи ли от развалянето правото му да иска връщане на цената по чл. 192, ал. 1 ЗЗД? 1. При липса на друга изрична уговорка продавачът дължи да прехвърли собствеността върху вещ, необременена с права на трети лица. Ако той не изпълни така, за купувача възникват различни възможности според степента на засягане на кредиторовия му интерес (дали вещта е изцяло/частично чужда или е обременена с чужди вещни или противопоставими облигационни права, дали тези права все още не са или пък вече са упражнени) и според неговата добросъвестност (дали е знаел или не за чуждите права към момента на сключване на договора). Добросъвестният купувач може да упражни права на евинциран и преди съдебното си отстранение, като развали договора, получи разноските по сключването му и платената цена, необходимите и полезните разноски, сторени за вещта, и обезщетение за вреди (чл. 189, ал. 1 ЗЗД). Ако вещта е частично чужда или обременена, той има тези възможности само ако се установи, че не би сключил договора, знаейки за чуждите права (чл. 190, ал. 1 ЗЗД). Последното правило утвърждава принципа за запазване на облигационната връзка, когато това е правно възможно без реално засягане на нечии права. Ако пък добросъвестният купувач вече е съдебно отстранен, той може да иска от продавача още и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице, и заплащане на разноските по делото (чл. 191, ал. 1 ЗЗД). Възможно е купувачът да е недобросъвестен – да е знаел за чуждите права. Съгласно Решение № 20/28.02.2014 г. по т.д. № 2074/2013 г. на ВКС, ТК, ІІ отд., в такъв случай той „по своя воля, материализирана в самия договор, купува вещта „на свой риск“. Рискът се състои именно в това, че той знае за действителните права на трето лице върху вещта, която придобива, но се надява, че впоследствие те ще се погасят …., с други думи, приема риска – т.е. възможността да не придобие права по сделката“ . И тъй като е сключил договора в състояние на евентуална евикция, недобросъвестният не може да се позове на нея, за да развали продажбата и да упражни права на евинциран. Ако обаче бъде съдебно отстранен (т.е. поетият от него риск се е реализирал), той има възможност да получи обратно цената, независимо дали знанието му е удостоверено в договора или не. Тази последица е израз на принципа за недопускане на неоснователно обогатяване, който не може да бъде погазен за сметка на запазването на договора. Затова недобросъвестността на купувача го ограничава само в останалите права – да получи стойността на плодовете и да бъде обезщетен за сторените разноски. Горепосочената хипотеза (на чл. 192, ал. 1 ЗЗД) трябва да се различава от случаите, когато при условията на свобода на договаряне страните по сделката са постигнали изрично съгласие вещта да се придобие ограничена с чужди права, които купувачът желае да търпи срещу заплащане на по-ниска придобивна цена или в изпълнение на друга уговорка между съконтрахентите. Това съгласие обаче не се предполага, нито следва само от факта на изразеното в договора знание за чуждите права. 2. Правото на недобросъвестния купувач по чл. 192, ал. 1 ЗЗД да получи обратно цената е реституционно – то възниква поради отпадане на основанието за даването й. Такова основание е договорът. Следователно той трябва да бъде развален, за да възникне вземане за връщане на цената. Важими са постановките на Тълкувателно решение № 1/2019 г. по тълк.д. № 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС ( „При извършване на комплексно, тоест буквално, телеологическо и систематическо, тълкуване на релевантните правни норми се обосновава извод, че същите уреждат каква е отговорността на продавача при евикция с оглед добросъвестността или недобросъвестността на купувача по договора, но не и начина за разваляне на този договор“ ), преди това възпроизведени за хипотезата на чл. 192 ЗЗД в казуалната практика на ВКС – напр. Решение № 41/05.05.2015 г. по к.т.д. № 85/2013 г. на ВКС, ТК, І отд. ( „При пълна осъществена евикция, включително когато купувачът е недобросъвестен - купува вещта на свой риск, знаейки за правата на третите лица, с оглед възмездния и двустранен характер на продажбата, купувачът има правото да се освободи от облигационната връзка, като развали договора, за да отпадне основанието, на което е заплатената продажна цена.“ ). Изводът е обоснован с различните възможности, които се откриват пред купувача при евикция, и правото му да избере коя от тях да упражни. 3. Разпоредбата на чл. 192, ал. 1 ЗЗД е приложима не само при отстранение в резултат от упражнени върху вещта чужди вещни права, но и при реализиране на ипотечни такива – подобна хипотеза (на настъпила евикция поради реализиране на законна ипотека) е разгледана в Решение № 146/19.02.2018 г. по к.гр.д. № 60399/2016 г. на ВКС, ГК, І отд. Аргумент за обратното не може да бъде черпен от чл. 155, ал. 1 ЗЗД – суброгационното вземане на собственика на ипотекирания имот, встъпил в правата на удовлетворения кредитор срещу неговия длъжник, е упражнимо само ако договорът за продажба не е развален, защото именно собственическото му качество го легитимира да получи заместваща облага. Той обаче не е длъжен да избере запазване на облигационното отношение (и получаване на сурогата), а може да предпочете неговото прекратяване чрез разваляне, в който случай ще има право единствено на връщане на платената цена (тогава, ако изначално ипотеката е обезпечавала чужд дълг, суброгационното вземане ще премине върху продавача в резултат от обратното действие на развалянето). Двете възможности – по чл. 155, ал. 1 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД, не могат да бъдат упражнени едновременно, дори когато ипотеката е обезпечавала чужд дълг (в който случай са различни задължените лица), защото вземането по чл. 192, ал. 1 ЗЗД предполага разваляне, упражнимо по съдебен ред с подлежаща на вписване искова молба. По съществото на касационната жалба: За допустимостта на съдебното решение съдът следи служебно, поради което е без правно значение дали тя се оспорва от ищеца. С оглед отговора на правния въпрос искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД се явява предявен при наличие на интерес. Други пречки пред допустимостта му не се установяват. Въззивният съд правилно е възприел безспорните факти: на 10.04.2008 г. е вписана договорна ипотека върху 25 самостоятелни жилищни обекта, находящи се в масивна сграда в [населено място], [улица]; ипотеката е учредена от „АТАНАСОВ ИНВЕСТ“ ЕООД за обезпечаване на задълженията на „АГРОХИТ“ ЕООД по договор за банков кредит; на 30.06.2008 г. ипотекарният длъжник е продал на „ДАЙТОНА“ ООД правото на собственост върху ипотекираните и останалите обекти в сградата (Нотариален акт № 19/30.06.2008 г. дело № 1550 на нотариус Юлиян Димитров); в нотариалния акт за продажба е удостоверено, че част от продаваемите обекти са ипотекирани; в периода 2018 г. – 2020 г. процесните 25 имота са продадени по пътя на принудителното изпълнение за погасяване на обезпечените с ипотеката задължения. Безспорно е също (а и е предмет на неизгодно изявление на продавача, обективирано в нотариалния акт), че срещу придобитото право на собственост купувачът е платил цена в общ размер от 942 600 лв. Връщането на част от нея се претендира в настоящото производство като реституционна последица на съдебното разваляне на продажбата на процесните имоти. В съответствие с отговора на правния въпрос въззивният съд е счел, че за да получи обратно дадената цена, купувачът трябва да развали договора. При неправилно позоваване на чл. 190, ал. 1 ЗЗД обаче съдът е заключил, че касаторът няма потестативно право на разваляне. Дали купувачът би сключил сделката, ако знаеше за обременяващите вещта чужди права, е въпрос, който може да се постави при евентуалната евикция, когато правата на купувача все още не са реално засегнати и е допустимо да се приоритизира запазването на облигационното отношение. Но при настъпила евикция няма основание да бъде отречено правото на недобросъвестния купувач да получи цената (в какъвто смисъл е и цитираната при отговора на правния въпрос казуална практика), защото, както беше посочено, намерението му да сключи договора при знание за чуждите права съставлява – без изрична друга уговорка (напр. за поемане на ипотеката в изпълнение на друго задължение) – очакване те да не бъдат упражнени. Такава изрична уговорка не е изводима от доказателствата по делото. За изясняване на действителната воля на страните във връзка с поемането на ипотеките са събрани свидетелски показания, но те са противоречиви –свидетелят Х. (представлявал купувача при сключване на сделката в качеството си на негов законен представител, както и негов съдружник) и съпругата му Х. сочат, че „уговорката“ на страните във връзка с ипотеките била те да се „прехвърлят“ и „освободят“ от продавача в близко време (около две седмици), а пък свидетелят А. (собственик на капитала на дружеството продавач към момента на сделката) заявява, че поемането на ипотеките от купувача било с цел да се погаси задължение на Х. към А. във връзка със съставен на последния „акт за 200 000 лв.“. Доколкото нито един от свидетелите понастоящем не е свързан със страните по делото, не би могло да се изключи което и да е показание като недостоверно поради заинтересованост. Същевременно показанията на А. не се подкрепят от други доказателства – не е доказано нито съществуването на задължение по „акт“, нито постигане на уговорка по чл. 65, ал. 2 ЗЗД във връзка с неговото погасяване. От друга страна, показанията на Х. могат да бъдат кредитирани, тъй като съответстват на изразената в чл. 5 от нотариалния акт воля – непосредствено след декларирането от страна на продавача за наличие на ипотеки върху част от имотите, страните са уговорили, че ако „купувачът претърпи съдебна евикция на каквото и да е основание , купувачът има право да развали“ договора. При този анализ на доказателствата следва изводът, че страните не са постигнали уговорка, която да изключи правото на купувача да прекрати облигационното отношение, в случай че ипотекарният кредитор реализира обезпечението си. Последният факт се доказва от приетите като писмени доказателства постановления за възлагане на ипотекираните имоти в резултат от проведена спрямо тях публична продан. Поддържаното от ответника оспорване на надлежността на проданта за три от апартаментите поради неподновяване на ипотеките за тях не е доказано. Представена е молба за подновяване на част от ипотеките, но това само по себе си не е достатъчно доказателство, че за непосочените в молбата имоти ипотеките не са били подновени с предходна или последваща молба, още повече щом спрямо тези имоти е проведено принудително изпълнение (което може да е предприето и преди изтичане на първоначалния срок) и са налице влезли в сила постановления за възлагане. Правото по чл. 87, ал. 3 ЗЗД се погасява по давност, която тече от осъществяване на факта, послужил като основание за разваляне. В хипотезата на чл. 192, ал. 1 ЗЗД чуждите права, докато са в латентно състояние, характеризират договорената престация и затова тяхното наличие само по себе си не е основание за разваляне. Недобросъвестният купувач може да се позове на ефективна евикция, което е и причина давностният срок да започне от евинцирането (в случая осъществено в периода 2018 г. – 2020 г.), а не от сключване на договора. Възприемането на обратната теза би довело до изкуствено отделяне на института на развалянето от този на реституцията и до погасяване на реституционното вземане по давност, когато евикцията бъде осъществена след повече от пет години от сключване на договора, макар че преди това кредиторът не е могъл да упражни потестативното си право на разваляне. Поради изложеното правото на касатора да развали договора за продажба на процесните обекти е съществувало към момента на устните състезания пред въззивния съд и искът за упражняването му следва да бъде уважен. Щом е платил цената, той има и право да я получи обратно в резултат от отпадане на основанието за плащането й. Тъй като страните са договорили обща цена за всички имоти, а ипотекирани са само част от тях, подлежащата на връщане сума следва да бъде определена при условията на чл. 162 ГПК съобразно дела на ипотекираните имоти (по площ) в общия дял на продадените имоти (подобен подход е използван в Решение № 98/12.07.2017 г. по гр.д. № 3871/2016 г. на ВКС, ГК, ІV отд.). Според техническата експертиза този дял е 21,98 %, следователно реституционното вземане е в размер от 207 183,48 лв. Ето защо искът по чл. 192, ал. 1 ЗЗД за сумата от 157 000 лв. трябва да бъде уважен изцяло, като вземането се присъди в актуалната национална валута. По разноските: Ответникът дължи на ищеца сторените разноски. В първоинстанционното производство при уважаване на настоящите искове е присъдена сумата от 3 775,38 евро, като производство по чл. 248 ГПК не е провеждано. Във въззивното производство ищецът е извършил разноски само по своята въззивна жалба (касаеща исковете, по които производството все още е висящо), но не и по настоящите искове. В касационното производство разноските му са в размер от 2 026,29 евро. Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Първо търговско отделение, Р Е Ш И: ОТМЕНЯ Решение № 239/06.10.2025 г. по в.т.д. № 476/2024 г. на АС-Варна. РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД сключения с Нотариален акт № 19/30.06.2008 г., том ІХ, рег. № 13821, дело № 1550 на нотариус Юлиян Димитров, договор за продажба на правото на собственост в частта относно: апартамент № 58 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.58; апартамент № 55 със застроена площ от 38,60 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.55; апартамент № 38 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.55; апартамент № 109 със застроена площ от 39,30 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.109; апартамент № 110 със застроена площ от 38,60 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.110; апартамент № 72 със застроена площ от 38,60 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.72; апартамент № 73 със застроена площ от 38,60 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.73; апартамент № 74 със застроена площ от 50,50 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.74; апартамент № 100 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.100; апартамент № 101 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.101; апартамент № 102 със застроена площ от 35,20 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.102; апартамент № 106 и апартамент № 107, обединени в един със застроена площ от 26,60 кв.м., съставляващи самостоятелни обекти с идентификатор 72624.606.458.3.106 и 72624.606.458.3.107; апартамент № 108 със застроена площ от 18,50 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.108; апартамент № 63 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.63; апартамент № 62 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.62; апартамент № 57 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.57; апартамент № 9 и апартамент № 10, обединени в един със застроена площ 31,80 кв.м., съставляващи самостоятелни обекти с идентификатори 72624.606.458.3.9 и 72624.606.458.3.10; апартамент № 56 със застроена площ от 26 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.56; апартамент № 16 със застроена площ от 38,60 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.16; апартамент № 4 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.4; апартамент № 99 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.99; апартамент № 98 със застроена площ от 25,66 кв.м., съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 72624.606.458.3.98. ОСЪЖДА „АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК[ЕИК], да върне на „ДАЙТОНА“ ЕООД на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД сумата от 80 323,95 евро, платена като продажна цена за придобиване на правото на собственост върху горепосочените имоти съгласно Нотариален акт № 19/30.06.2008 г., том ІХ, рег. № 13821, дело № 1550 на нотариус Юлиян Димитров, ведно със законната лихва от 24.01.2022 г. до погасяването. ОСЪЖДА АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК[ЕИК], да заплати на „ДАЙТОНА“ ЕООД на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 5 801,67 евро – разноски за всички инстанции. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.