Проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост

1. Да се предвиди възможност за тримесечен трансфер към регистрираните домоуправители в общините на данни за постоянните и настоящите адреси на собствениците на индивидуални обекти в сградата или отделните входове в режим на етажна собственост. Мотивът е, че не всеки изпълнява задължението си за подаване на данни за книгата на етажната собственост, което създава съществени проблеми при течове, неплащане на сметки и други подобни. 2. Да се предвиди механизъм за подаване към публичен изпълнител от домоуправителя на некоректните длъжници към етажната собственост до три месеца от изтичане на календалната година, за която се отнасят. Мотивът е, че въпреки опитите за доброволно събиране на таксите за поддръжка и управление и на вноските към ФРО, остава съществен процент несъбрани вземания. Това затруднява нормалното и цивилизовано поддържане на сградата, натрупва дългове към доставчици на услуги. 3. Да се прецизират текстовете на предвидените изменения в чл.24 ал. 5, така че недвусмислено на контрол от контролния съвет да подлежат всички постъпления и разходи за етажната собственост, както извършените в брой, така и по банков път. 4. За кадровата обезпеченост на търговците., вписани в регистъра по чл.47 в., която действително да гарантира префесионалното изпълнение на поетите ангажименти към етажните собствености, без каквото и да било прекъсване за периода на регистрация в него, да са наели по трудово правоотношение: А. Минимум един служител на петневна работна седмица и пълно законоустановено работно време с професионална кварификация от сферата на счетовоството или финансите и не по-малко от три години професионален опит; Б. Минимум един служител на петневна работна седмица и пълно законоустановено работно време с техническа професионална кварификация и не по-малко от три години професионален опит; В. По гражданско или трудово правоотношение минимум един юрист 5. Домоуправителите да съхраняват документите за приходите и разходите на етажните собствености 5 години след изтичане на годината, за която се отнасят. При поискване от етажен собсвеник да предоставят копия на поисканите документи. 6. Средствата на Фонд ремонт и обновяване да се набират в разплащателна сметка със специално предназначение на името на етажната собственост, различна от сметката по чл. 51 ал. 8. Разпореждането със средствата по нея да се извършва само заедно от управителя и контрольора/председателя на контролния съвет на етажната собственост. Да не е допустимо използването на средствата на ФРО от домоуправителя за покриване на задължения на некоректни собственици в сградата за текуща поддръжка и управление. При прекратяване на договора за управлние, управителят превежда в 7-дневен срок средствата на ФРО по посочена в протокола от Общото събрание нова банкова сметка. При забава повече от 14 дни, етажната собственост уведомява министерството на регионалното развитие и благоустройството и регистрацията на търговеца се прекратява, когато управител е търговец. Кредитори и публични органи да не могат да удовлетворят вземанията си от търговеца професионален домоуправител от средства на Фонд ремонт и обновяване на етажни собствености. Да се предвиди алтернативна възможност средствата на ФРО след събиране от домоуправителя да се съхраняват от членове на етажната собственост, определени от Общото събрание. 7. Да не е допустимо несъбраните вземания на професионалните домоуправители за ежемесечна поддръжка и управление от самостоятелни етажни собственици да бъдат претендиряни за плащане по съдебен или извънсъдебен път от други членове на етажната собственост, редовни платци на своите задължения. 8. Да се определи в закона кворумът за избор на нов домоуправител да се определя по реда на предложените да изменение ал. 1 и ал. 2 на чл.15.

МОТИВИ към проекта на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост Основната причина за изготвянето на проекта на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост е реализирането на реформа „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради“, която е предвидена в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ/Плана) на Република България. Същата има три водещи цели, които третират възможността за разрешаване на пречките в инвестициите за енергийна ефективност в многофамилните жилищни сгради, регламентацията на професионалното управление и създаване на възможност за учредяване на банкова сметка на етажната собственост за събиране на разходите за управление и поддръжка, както и за усвояване на финансиране от други източници, а не само за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване“. Чрез законопроекта се предлагат изменения на начина на провеждане на общото събрание, като се добавя изрична възможност то да се провежда чрез онлайн връзка с някоя от платформите за онлайн срещи и присъствено, за да може да се увеличат възможностите за участие на повече собственици, ползватели и обитатели и с цел улесняване и подобряване на комуникацията в етажната собственост. Направено е предложение и за неприсъствено гласуване за решение на общото събрание, като същото да може се извърши до 7 дни след провеждане на заседанието чрез декларация, подписана саморъчно и предадена на управителния съвет (управителя), или декларацията да бъде изпратена на електронната поща, подписана с квалифициран електронен подпис по смисъла на чл. 13, ал. 3 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги. По отношение провеждането на общо събрание се прави предложение за намаляване на кворума, предвиден в чл. 15, ал. 1 за провеждане на общо събрание, от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост на 51 на сто идеални части от общите части. Предлага се и отпадане на отлагането на общото събрание за следващия ден, в случаите, когато не е налице изискуемият кворум от чл. 15, ал. 2, като общото събрание се отлага с един час, ако не е налице изискуемият кворум и се смята за законно колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени. С оглед на реформата се предлага книгата на етажната собственост, която етажните собствености имат задължение да създават и поддържат, да може да се поддържа и в електронен вид, като данните в нея ще се съобщават на управителния съвет (управителя) чрез декларация по образец. Цели се насърчаването на собствениците и ползвателите да спазват задължението си за вписване в книгата, за да има данни в етажната собственост за собствениците и ползвателите и по този начин да се подпомогне управителният съвет (управителят) в изпълнението на задълженията му, доколкото липсата на актуални данни за контакт със собствениците, ползвателите и обитателите е съществен проблем. С цел създаване на правна регламентация на дейността на лицата, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост, се предлага включването на разпоредби, с които се въвеждат изисквания, които трябва да бъдат изпълнени кумулативно, за да може лицата, упражняващи по занятие тази дейност, да се впишат в регистър, който да бъде създаден към Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). Регистрацията в него ще важи за срок от 5 години и вписаните търговци ще трябва да обновяват информацията в него всеки път, когато настъпят нови обстоятелства, касаещи изискванията към тях. Предложените критерии към търговците, управляващи по занятие етажни собствености, за да бъдат вписани в регистъра и да могат да упражняват дейността на територията на страната са: 1) да имат задължителна сключена застраховка „Професионална отговорност“, покриваща вредите, причинени при и по повод упражняване на професионалната им дейност; 2) физическото лице-търговец, член на управителните органи на дружествата или едноличният търговец да има завършено висше образование, професионален опит от минимум 3 години, да не е осъждан за умишлено престъпление от общ характер, освен ако не е реабилитиран, да не е бил през последните 2 години член на управителен или контролен орган или съдружник в дружество, което е прекратено поради несъстоятелност, ако са останали неудовлетворени кредитори, да не е лишен от право да заема материалноотговорна длъжност, да не е включен в списъка по чл. 5, ал. 1 от Закона за мерките срещу финансиране на тероризма, 3) да са наели по трудово и/или гражданско правоотношение минимум двама служители, един от които с юридическо или икономическо образование и един със завършено техническо образование.. Целта на предложените разпоредби, касаещи лицата, упражняващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености, е да се регламентира дейността им чрез поставяне на определени изисквания към тях за упражняване на дейността, както и да се повиши качеството на услугите по управление на етажна собственост, за да не бъдат свеждани само до администриране на средства от бюджета на етажната собственост и свикване на общо събрание, а да предоставят услуга по цялостното управление на етажна собственост, включваща освен обичайната дейност по управление и поддържане на общите части, също и качествено и ефективно представителство пред местните власти и други субекти, както и пълно съдействие за кандидатстване и достъп до програми и мерки за подобряване на енергийна ефективност на жилищните сгради, финансирани от фондовете на Европейския съюз, от общинския или държавния бюджет или със собствени средства или средства, взети на кредит от сдружението на собствениците, както и всякакви други инициативи, спомагащи обновяването на сградния фонд. В законопроекта е предложена и промяна в чл. 51, ал. 2, която предвижда отпадане на освобождаването от разходите за управление и поддръжка на общите части на лицата, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, като се запазва разпоредбата в частта, в която се освобождават от разходи децата, ненавършили 6-годишна възраст. С предложението се цели повишаване поддържането на общи части на многофамилните жилищни сгради в режим на етажна собственост, чрез регулярна ангажираност на собствениците и преустановяване на порочни практики за неучастие в управлението и поддържането на етажната собственост от страна на недобросъвестни собственици. Предвидено е заплащане на възнаграждение за управителния съвет (управителя) без оглед на обстоятелството дали управителят е собственик на самостоятелен обект в сградата или управлението е възложено на търговец, извършващ по занятие управление на етажна собственост, като ако управителят е собственик на самостоятелен обект, общото събрание може да вземе решение да не заплаща разходи за възнаграждение. С оглед повишаването на отчетността на средствата и дейността на управителя се въвежда ежемесечното задължение на управителя да публикува на видно и общодостъпно място отчет за приходите и разходите на етажната собственост за месеца. Въвежда се и задължение за етажната собственост да избере контролен съвет (контрольор) с цел повишаване на сигурността на средствата в етажната собственост. За контролния съвет (контрольора) също е предвидено заплащане на възнаграждение, като общото събрание има възможност да гласува за управителния съвет (управителя) и контролния съвет да не се заплаща възнаграждение, освен в случаите, когато управлението е възложено с договор на търговец, упражняващ дейността по управление на етажна собственост. В законопроекта са въведени нови административнонаказателни разпоредби. Предвидено е административно наказание за собственик и ползвател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задълженията си по чл. 7, ал.3, като лицето се наказва с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице. Въвежда се и налагане на административно наказание за търговец, който извършва управление на етажна собственост без необходимата по този закон регистрация или продължава да осъществява такава дейност след заличаване на регистрацията, като търговецът се наказва с имуществена санкция в размер от 500 до 1000 лв., а при повторно нарушение от 1500 лв. до 2000 лв. С приемането на Закона за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост се очакват резултати в следните насоки: - с възможността за общите събрания да бъдат провеждани в смесен режим – онлайн и присъствено, за да могат да участват повече собственици, както и правна възможност за гласуване и в 7-дневен срок след провеждане на събранието по някои от въпросите в правомощията на общото събрание се очаква създаването на предпоставки за улесняване на вземането на решенията на общото събрание, както и за ускоряване, облекчаване и повишаване на ефективността на процеса на обновяване на жилищните сгради; улесняване и ускоряване процеса на кандидатстване на сдруженията на собствениците по проект П9а, както и по други програми/проекти или за кредитиране за повишаване на енергийната ефективност в сградния фонд; - регламентация на дейността на лицата, извършващи по професия управление и поддържане на етажна собственост се очаква да доведе до увеличаване възможността за контрол на тяхната дейност и защита и гаранции за етажните собственици, които са потребители на тази услуга; повишаване на качеството на услугата и създаване на предпоставки за търговците, извършващи по занятие управление и поддръжка на етажна собственост, да играят важна роля в процеса на масово обновяване на сградния фонд чрез компетентно съдействие на сдруженията на етажните собственици при кандидатстване по проект П9а и други програми за енергийно обновяване, финансирани от средства на фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, както и всякакъв друг вид финансови инструменти за финансиране на мерки за енергийна ефективност; - със създаването на публичен регистър на търговците, упражняващи по занятие дейност по управление на етажна собственост, се очаква да се повиши доверието в търговците, упражняващи дейност по управление на етажна собственост по занятие, и да повиши качеството на предлаганите услуги; - наличие на контролен съвет (контрольор) във всяка сграда в режим на етажна собственост, чрез който се очаква повишаване на прозрачността и отчетността на дейността и на средствата на етажната собственост и изпълнението на бюджета; - с очакваното наличие на банкова сметка на всяка етажна собственост, предназначена за сумите, постъпващи за управление и поддръжка съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, ще се създадат предпоставки за повече прозрачност на движението на разходите и приходите в етажната собственост и се очаква повишаване на възможността за одобрение при кандидатстване за колективни кредити с цел изпълнение на мерки, повишаващи енергийната ефективност на сградите. Законопроектът не води до въздействие на държавния бюджет, поради което е изготвена финансова обосновка, съгласно приложение № 2.2 на чл. 35, ал. 1, т. 4, б. „б“ от Устройствения правилник на Министерския съвет и на неговата администрация. Към проекта е изготвена частична предварителна оценка на въздействието, съгласно чл. 20, ал. 2 от Закона за нормативните актове и чл. 30б от Устройствения правилник на Министерския съвет и неговата администрация.

Образецът на частична предварителна оценка на въздействието влиза в сила от 01 януари 2021 г. Частична предварителна оценка на въздействието МРРБ Институция: Нормативен акт: Проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост ……………………………………………… Лице за контакт: Весела Звезданова Телефон и ел. поща: 02/945 511; zues@mrrb.government.bg В от не в които общи което 1. Проблем/проблеми за решаване: Проблем 1: Липса на възможност за вземане на решения общите събрания да се провеждат и онлайн 1.1. Кратко опишете проблема/проблемите и причините за периода след приемането на закона се уредба по отношение на свикване и провеждане отговаря на динамиката на обществените трудности при провеждане на общи събрания страната или не обитават жилищната сграда, възможност да гласуват присъствено, както и събрания и чието неучастие създава пречки събранията. Макар с последващи изменения на режим на работа на общото събрание чрез провеждане на събранието на 67% кворум – след променя негативната тенденция за неучастие събранието, водещо до масово непровеждане Отделно се наблюдават процеси на необитаемите жилища, включително жилища, има много празни самостоятелни обекти, събрания за избор на управителни и поддръжката на сградата. В допълнение на собствениците, ползвателите и обитателите от се задълбочава проблемът по поддържането несправедливо разпределение на разходите, самостоятелни обекти, при които една част от голяма част от разходите за поддръжката и създава допълнителна финансова тежест. чрез видео неговото/тяхното установява на общо отношения поради в която лица, във закона въвеждане час – и на общи обезлюдяване закупувани контролни това разходите на особено собствениците, управлението Обикновено неприсъствено и липса на законова възможност на връзка. възникване. По възможност посочете числови стойности необходимост от осъвременяване на правната събрание, породени от съображението, че тя не в областта на етажната собственост. Налице са факта, че значителен брой собственици отсъстват притежават самостоятелен обект и нямат правна които не проявяват интерес да участват в общите формирането на нужния кворум за провеждане на да са въведени мерки за създаване на по-гъвкав на т.нар. „падащ кворум“, намаляващ кворума за 33% кворум – след ден – без кворум, и тази мярка незаинтересованост на собствениците и ползвателите събрания в етажните собствености с години. на населените места и увеличаващ брой на за инвестиционна цел. В такива сгради, в собствениците или ползвателите трудно организират органи и проявяват незаинтересованост към разпоредбата на чл. 51, ал. 2 освобождава напълно за управление и поддръжка на общите части, с жилищния фонд и създава предпоставки за в етажни собствености с по-малко на брой ползвателите и обитателите покриват по- за сметка на отсъстващите лица, което им тези лица не заплащат и ежемесечните вноски за 2 фонд „Ремонт и обновяване“, макар разпоредбата на чл. 51, ал. 2 да не ги освобождава от тях. Наблюдават се и негативни тенденции при администрирането на средствата на етажната собственост, защото към момента откриването на банкова сметка е предвидено само за фонд „Ремонт и обновяване“, но и за средствата за управление и поддръжка на общите части, което създава предпоставки за непрозрачно администриране на суми, особено ако управителят не представя годишен отчет и отчет в края на мандата си пред общото събрание и ако няма касиер в етажната собственост. Възможността за откриване на сметка на името на етажната собственост ще улесни процеса по отчетност на етажната собственост, в допълнение и ще подпомогне този по кандидатстване за колективни кредити. Проблем при провеждане на присъствено общо събрание съществува и в етажна собственост, в която има множество самостоятелни обекти (над сто), при които трябва да се прояви гъвкавост при провеждане на изцяло присъственото общо събрание, защото то е оперативно трудно изпълнимо. Невъзможност за провеждането на общите събрания и в „онлайн“ формат води до фактически затруднения за формиране на необходимия кворум за провеждане на общи събрания и допринася за липсата на условия за масово обновяване на сградния фонд. На практика съществуващите проблеми спират активни етажни собственици да инициират дейности и мерки по енергийно обновяване и участие в програми, предвиждащи финансиране на такива мерки. Включеният в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) проект П9а „Подкрепа за устойчиво енергийно ефективно обновяване на жилищния сграден фонд“, с който се цели повишаване на енергийната ефективност на многофамилни жилищни сгради, изисква учредяването на сдружение на собствениците по реда на ЗУЕС и кандидатстване чрез него, за което етажните собственици следва да проведат общо събрание и да организират изготвянето на необходимите документи за учредяване на сдружение и за кандидатстване по проект П9а. 1.2. Посочете възможно ли е проблемът да се реши в рамките на съществуващото законодателство чрез промяна в организацията на работа и/или чрез въвеждане на нови технологични възможности (например съвместни инспекции между няколко органа и др.). Проблемът не може да бъде решен в рамките на настоящото законодателство, предвид, че разпоредбите относно свикването, провеждането на общото събрание и вземането на решения са уредени в чл. 12 - 16 от ЗУЕС, като те са с императивен характер. Неспазването им води до отмяна на решенията от районния съд поради незаконосъобразност, в случай че бъдат обжалвани от заинтересованите лица по реда на чл. 40 от ЗУЕС. В закона също не е предвидено откриване на банкова сметка за управление и поддръжка на името на етажната собственост, а единствено сметка със специално предназначение за фонд „Ремонт и обновяване“ на етажната собственост на името на председателя на управителния съвет (управителя). 1.3. Посочете защо действащата нормативна рамка не позволява решаване на проблема/проблемите. В чл. 16, ал. 1 от ЗУЕС е предвидено провеждането на общото събрание единствено присъствено на подходящо място в етажната собственост, прилежащата ѝ площ или на друго място в близост до нея. 1.4. Посочете задължителните действия, произтичащи от нормативни актове от по-висока степен или актове от правото на ЕС. Промените са залегнали като реформа „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради“, предвидена в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ), чрез която се цели извършването на нормативни промени, които да улеснят изпълнението на мерки, повишаващи енергийната ефективност на жилищните сгради. 1.5. Посочете дали са извършени последващи оценки на нормативния акт или анализи за изпълнението на политиката и какви са резултатите от тях? От влизането в сила на закона досега не е извършвана последваща оценка на въздействието на Закона за управление на етажната собственост. Проблем 2: 3 Липса на правна регламентация на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и контролният съвет (контрольорът) като факултативен орган. 1.1. Кратко опишете проблема/проблемите и причините за неговото/тяхното възникване. По възможност посочете числови стойности. Липсата на компетентно и непрозрачно професионално управление и несъществуващ контрол и стандарт при професионалното управление е пречка към доброто управление на етажната собственост и достъпа до инвестиции, повишаващи енергийната ефективност и кандидатстване по програми за повишаване на енергийната ефективност на многофамилни жилищни сгради и колективни кредити. В настоящия ЗУЕС е предвидена възможност етажната собственост чрез решение на общото събрание да възложи с договор правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) на физически или юридически лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост, като за възлагането на тази дейност се изисква решение на общото събрание с квалифицирано мнозинство от 67 на сто от идеалните части от общите части. В последните години се увеличава тенденцията етажните собственици да избират физически лица или дружества, които извършват по занятие дейност по професионално управление. По отношение на лицата изпълняващи тази дейност по занятие към момента няма никакви установени изисквания за завършено образование, професионален опит, за задължително сключена застраховка „Професионална отговорност“, нито за особена правна форма, чрез която да извършват дейността. Това създава правна несигурност за потребителите на тези услуги и предпоставка за извършване на финансови злоупотреби със средствата на етажната собственост, като се отразява и на качеството на предлаганите услуги. Често тези лица не дават отчетност на дейността си и липсва прозрачност на приходите и разходите на етажната собственост. Друг идентифициран проблем, който допринася за неотчетността в етажните собствености е правната разпоредба за контролния съвет (контрольора), който е предвиден да бъде избирателен орган, а не задължителен. Липсата на фигурата на контролния съвет (контрольора), който да контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост допълнително създава предпоставки за непрозрачност на дейността на управителният орган (управителят), било той етажен собственик или външно за етажната собственост лице. 1.2. Посочете възможно ли е проблемът да се реши в рамките на съществуващото законодателство чрез промяна в организацията на работа и/или чрез въвеждане на нови технологични възможности (например съвместни инспекции между няколко органа и др.). Проблемът не може да бъде решен, ако не се включат текстове в ЗУЕС, които да поставят минимални изисквания към лицата, която извършват дейност по управление по занятие. 1.3. Посочете защо действащата нормативна рамка не позволява решаване на проблема/проблемите. Действащата нормативна рамка не позволява решаване на проблемите, защото позволява на всяко физическо и юридическо лице без оглед на наличие на правни гаранции за това да извършва дейност по занятие и да разполага със средствата на етажната собственост, включително да открива банкова сметка на името на председателя на управителния съвет (управителя) със специално предназначение за фонд „Ремонт и обновяване“, с която оперативна възможност за теглене на средства разполага той. Съгласно чл. 24 от ЗУЕС контролният орган (контрольора) е факултативен орган. 1.4. Посочете задължителните действия, произтичащи от нормативни актове от по-висока степен или актове от правото на ЕС. Промените са залегнали като реформа „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради“, предвидена по Националния план за 4 възстановяване и устойчивост (НПВУ), чрез която се цели извършването на нормативни промени, които да улеснят изпълнението на мерки, повишаващи енергийната ефективност на жилищните сгради. 2. Цели: Цел 1 – Улесняване на процеса по вземане на решения на общото събрание на етажната собственост с оглед предвидена в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) реформа „Улесняване и повишаване на ефективността на инвестиции в енергийната ефективност на многофамилни жилищни сгради и целите и мерките, заложени в нея“ и създаване на банкова сметка на името на етажната собственост. Реформата следва да бъде извършена до месец септември 2022 г. (Q3/2022) Реформата е заложена в НПВУ и цели улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийната ефективност на многофамилни жилищни сгради, изпълнението на която ще спомогне за по- ефективно и информирано управление на етажната собственост, както и за регламентирането на възможността за вземане на неприсъствени решения по гласуването на точките от дневния ред на общите събрания, за да може етажните собственици, които не пребивават постоянно в сградата да имат възможност при желание от тяхна страна да участват (дистанционно) онлайн в процеса на управление на същата. Цел 2 – Регламентиране на дейността на търговците, управляващи етажна собственост като подпомагащи в процеса на инвестиции в енергийната ефективност и увеличаване на възможността на контрол над компаниите, извършващи тази дейност и защита на потребителите на тази услуга. Въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган в етажната собственост. Промените на ЗУЕС предвиждат в закона да се включат нови разпоредби, предвиждащи дефиниция на понятието „професионален управител/домоуправител“, публичен централизиран регистър на професионалните управители, въвеждане на минимални изисквания, които да гарантират експертна и финансова компетентност/надеждност, задължително сключване на застраховка „Професионална отговорност“, както и въвеждане на изискване към професионалните управители те да бъдат юридически лица, а физически лица да могат да управляват само сгради, в които притежават самостоятелен обект. Реформата следва да бъде извършена до месец септември 2022 г. (Q3/2022 г.) Посочете определените цели за решаване на проблема/проблемите, по възможно най-конкретен и измерим начин, включително индикативен график за тяхното постигане. Целите е необходимо да са насочени към решаването на проблема/проблемите и да съответстват на действащите стратегически документи. 3. Заинтересовани страни: - Собственици, ползватели и обитатели на многофамилните жилищни сгради; - Физически и юридически лица, извършващи дейност по занятие срещу възнаграждение на професионално управление и поддържане на етажни собствености; - Областните управители; - Кметовете на общини и райони и органите на общинската администрация; - Министерство на регионалното развитие и благоустройството. Посочете всички потенциални заинтересовани страни/групи заинтересовани страни (в рамките на процеса по извършване на частичната предварителна частична оценка на въздействието и/или при обществените консултации по чл. 26 от Закона за нормативните актове), върху които предложенията ще окажат пряко или косвено въздействие (бизнес в дадена област/всички предприемачи, неправителствени организации, граждани/техни представители, държавни органи/общини и др.). 4. Варианти на действие. Анализ на въздействията: 5 4.1. По проблем 1: Липса на възможност за вземане на решения неприсъствено и липса на законова възможност на общите събрания да се провеждат и онлайн чрез видео връзка. Вариант 1 „Без действие“: Описание: Проблемът не може да бъде преодолян в рамките на съществуващото законодателство. В Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) е поет ангажимент от страна на държавата да предприеме мерки относно изпълнение на реформа, чрез която достъпът до проект П9а „Подкрепа за устойчиво енергийно ефективно обновяване на жилищния сграден фонд“ за енергийна ефективност и изпълнението на мерки по енергийна ефективност в многофамилни жилищни сгради да бъде улеснено. Ако не се предприемат действия по проблема, ЗУЕС не би могъл да изпълни целите, заложени в НПВУ, целящи да улеснят процеса на вземане на решения на общото събрание чрез създаване на легална възможност за провеждане на общи събрания в смесен режим на работа в „онлайн“ формат и присъствено, както и възможност за вземане на неприсъствени решения в 7 - дневен срок от провеждане на общото събрание чрез декларация подписана собственоръчно или с квалифициран електронен подпис под формата на електронен документ, предадена на управителния съвет (управителя). Тези възможности не могат да се прилагат, ако не бъдат нормативно установени поради императивния характер на разпоредбите, уреждащи въпросите по свикване, провеждане на общи събрания, както и гласуването на решения. Ако не се предприемат действия по включването на тези разпоредби, значително ще се задълбочи вече съществуващият проблем по свикването и провеждането на общи събрания, за които бе установена остра нужда от въвеждане на „онлайн“ режим по време на пандемията от SARS-CoV-2 (Ковид -19), както и ще бъде ограничено участието на всички етажни собственици в управлението на многофамилните жилищни сгради. Положителни (икономически/социални/екологични) въздействия: При вариант 1 „без действие“ няма да има положително въздействие за която и да е от заинтересованите страни. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Отрицателни (икономически/социални/екологични) въздействия: При вариант 1 „без действие“ се идентифицират социални негативни последици за собствениците, ползватели и обитатели на многофамилни жилищни сгради, за които няма да бъде въведена възможност за участие в общи събрания в „онлайн“ формат, нито за вземане на някои решения неприсъствено чрез декларация, предадена на управителния съвет (управителя) и ще продължат да действат разпоредбите за присъствено провеждане на общо събрание с всички произтичащи от това негативни последици като неявяване на собствениците на общите събрания, незаинтересованост към проблемите на етажната собственост и трудности при гласуване на решения за необходими и неотложни ремонти. Вариант 1 ще доведе до неизпълнение на реформа „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради“, предвидена в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ). За физическите и юридически лица, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост вариантът има отрицателно социално въздействие основно в тяхната организационна и оперативна дейност, като това ще допринесе за неефективното управление на етажните собствености и ще създаде трудности при изпълнение на техните договорни задължения, поети с договора за възлагане на правомощия или на част от тях на управителния съвет (управителя) съгласно чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Не се идентифицират икономически и екологични въздействия върху гореописаните заинтересовани страни. Не се идентифицират отрицателни икономически, социални и екологични въздействия върху областните управители, кметовете на общини или райони, общинската администрация, нито на МРРБ. 6 (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Специфични въздействия: Не се идентифицират. Въздействия върху малките и средните предприятия: Не се идентифицират. Административна тежест: Не се идентифицира увеличаване на административната тежест. 1.1. Опишете качествено (при възможност – и количествено) всички значителни потенциални икономически, социални и екологични въздействия, включително върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни. Пояснете кои въздействия се очаква да бъдат значителни и кои второстепенни. 1.2. Опишете специфичните въздействия с акцент върху малките и средните предприятия и административната тежест (задължения за информиране, такси, регулаторни режими, административни услуги и др.) Вариант 2 по проблем 1 „Промени в законодателството, уреждащи възможност за провеждане на общи събрания в смесен режим – онлайн и присъствено и възможност за гласуване неприсъствено чрез декларация, подписана собственоръчно и предадена на управителния съвет (управителя) или подписана чрез КЕП под формата на електронен документ “ и откриване на банкова сметка на името на етажната собственост за разходите за управление и поддръжка на етажна собственост. Описание: Да се включат разпоредби, уреждащи възможност за провеждане на общи събрания както присъствено (както е предвидено и сегашната редакция на ЗУЕС и който е традиционния начин за провеждане на общи събрание) така и онлайн чрез платформи, осигуряващи едновременна видео и аудио връзка на множество лица, както и гласуване след провеждане на общото събрание чрез декларация подписана собственоръчно и дадена на управителния съвет (управителя) или подписана с квалифициран електронен подпис и изпратена по електронна поща на електронния адрес, който е публикуван от управителя в регистъра за управителите на етажните собствености. Положителни (икономически/социални/екологични) въздействия: Върху собствениците, ползвателите и обитателите на етажни собствености прилагането на вариант 2 ще има положително социално въздействие чрез създаване на предпоставки за по-активно участие в събранията на етажната собственост и ще улесни процеса по информиране за проблемите, гласуването и приемането на решения, касаещи етажната собственост. Улесняването на процеса по вземане на решения ще спомогне пряко за изпълнение на реформа „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради“, предвидена в НПВУ, създавайки предпоставки етажните собственици да учредяват сдружения и да кандидатстват в програми за изпълнение на мерки, повишаващи енергийната ефективност и да изтеглят колективни кредити. Вариантът ще има положително социално въздействие върху лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености, като повишат ефективността на управлението и улеснят процесите на комуникация с отделните етажни собственици, а от това ще се повиши и качеството на услугата по професионално управление с позитивите за потребителите й. Вариантът ще има положително социално въздействие и към кметовете на общини и райони, които са ангажирани съгласно чл. 44, т. 19, ал. 1 от Закона за местното самоуправление и местната администрация да оказват съдействие на етажните собствености и техните управителни органи при условията и по реда на ЗУЕС и към общинските администрации, които го подпомагат в дейността му. Прилагането на вариант 2 ще създаде предпоставки за подпомагане изпълнението на целите, предвидени в Дългосрочна национална стратегия за подпомагане обновяването на националния сграден фонд от жилищни и нежилищни сгради с хоризонт до 2050 г. във връзка с обновяване на жилищния фонд. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Отрицателни (икономически/социални/екологични) въздействия: При прилагането на вариант 2 няма да има отрицателни икономически, социални и екологични въздействия за собствениците, ползвателите и обитателите на многофамилни жилищни сгради, предвид, че се запазва традиционната присъствена форма на участие в общото събрание, като се добавя нова 7 форма на участие в „онлайн“ формат, която е правна възможност, но не и задължение за участие онлайн. По този начин е уреден и въпросът и за неприсъствената форма на гласуване – тя е предвидена като правна възможност за гласуване с декларация, адресирана до управителния съвет (управителя), но не елиминира възможността за явяване на общо събрание, проведено съгласно чл. 16 от ЗУЕС. Вариант 2 няма да се отрази отрицателно икономически, социално и екологично и на останалите заинтересовани страни. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Специфични въздействия: Не се идентифицират. Въздействия върху малките и средните предприятия: Не се идентифицират. Административна тежест: Не се идентифицира увеличаване на административната тежест. (въздействията върху малките и средните предприятия; административна тежест) 1.1. Опишете качествено (при възможност – и количествено) всички значителни потенциални икономически, социални и екологични въздействия, включително върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни. Пояснете кои въздействия се очаква да бъдат значителни и кои второстепенни. 1.2. Опишете специфичните въздействия с акцент върху малките и средните предприятия и административната тежест (задължения за информиране, такси, регулаторни режими, административни услуги и др.) 4.2. По проблем 2: Липса на правна регламентация на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и контролният съвет (контрольорът) като факултативен орган. Вариант 1 „Без действие“: Описание: В ЗУЕС е предвидена възможност в чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС етажната собственост да възложи управлението на лице, което не е собственик в сградата, като уредбата предвижда правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) да се поемат от физически или юридически лица чрез договор за възлагане. Ако не се измени законодателството, ще се увеличи правната несигурност и ще се задълбочат проблемите при предоставяне на услуги за професионално управление на многофамилни жилищни сгради в режим на етажна собственост от юридически и физически лица. По този начин няма да бъдат въведени никакви критерии за качество относно познанията на физическите и юридическите лица, които извършват дейност по занятие по управление на етажни собствености (както е сега) и потребителите на услугата по професионално управление няма да получат допълнителна защита и сигурност/застраховка за лицата, които управляват етажните собственост, нито ще се подобри качеството на предлаганата услуга. Много често нежеланието или невъзможността на собственици на жилища да изпълняват ресурсоемки функции по управление на многофамилна жилищна сграда в режим на етажна собственост създава пречки към процесите на сградно обновяване. Същото се подкрепя и от обстоятелството, че управителят има централна роля и е двигател на някои от процесите по организацията на кандидатстването по програми за изпълнение на мерки за енергийна ефективност и подобряване състоянието на сградния фонд. При тези случаи фигурата на едноличния търговец или търговското дружество, изпълняващо по занятие управление на етажни собствености, спомага и за осъществяване на посредничество/контакт между органите управляващи програми за сградно обновяване и/или изпълнява роля на медиатор при решаване на организационни разногласия в етажната собственост, явяващи се пречки за участие в такива програми. Ако чл. 24, ал. 1 от ЗУЕС не бъде изменен, контролният съвет (контрольорът) като орган на контрол на бюджета на етажната собственост и на изпълнението на решенията на управителния съвет (управителят) ще продължи да бъде факултативен орган и по този начин етажната собственост ще бъде лишена от допълнителна защита и от възможност да улеснят процеса по упражняване на контрол при управлението на етажната собственост. 8 Положителни (икономически/социални/екологични) въздействия: При вариант 1 „Без действие“ няма да има положително въздействие за която и да е от заинтересованите страни. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Отрицателни (икономически/социални/екологични) въздействия: При вариант 1 „Без действие“ могат да се идентифицират негативни икономически и социални последици за собствениците, ползвателите и обитателите на многофамилни жилищни сгради, потребители на услуги за професионално управление, предлагани от физически и юридически лица, които упражняват тази дейност по занятие. Ако не бъдат въведени изисквания за лицата, извършващи тази дейност, собствениците на многофамилни жилищни сгради ще продължат да възлагат управлението на етажните си собствености и средствата по фонд „Ремонт и обновяване“ на лица, за които няма правни гаранции за защита от злоупотреби, нямат сключена застраховка „Професионална отговорност“, и за които няма никакви други нормативно определени критерии, които да създават гаранция за качество на предлаганата услуга. Това положение създава предпоставки за неефективно и безотчетно управление, срещу което има малко правни способи за защита. Отрицателното икономическо въздействие е свързано със средствата, които се събират от управителния орган (управителят) въз основа на законово установени разходи, свързани с управление и поддържане на етажната собственост съгласно § 1, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС: разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата, както и вноските по фонд “Ремонт и обновяване“, които могат да бъдат обект на злоупотреби като тяхното неправилно разходване и/или разходването им не по предназначение, от което могат да се причинят имуществени вреди и/или пропуснати ползи на етажната собственост, за покритието на които би могла да се сключи застраховка „Професионална отговорност“, която да покрие вредите, причинени от лицето, управляващо етажната собственост при и по повод професионалната дейност. Също негативно въздействие се отчита и по отношение на необходимите инвестиции за текущ и основен ремонт, предвид, че по-голямата част от жилищния фонд в страната е амортизиран и собствениците и ползвателите от финансова гледна точка масово не могат да си позволят изпълнение на адекватни действия, защото отлагането на инвестициите в обновяване на сградите увеличава тяхната амортизация, липсата на своевременно обновяване съответно - потреблението на електроенергия, което подпомага по-високите нива на въглеродни емисии, които се отделят от сградите. За лицата, извършващи дейност по професионално управление по занятие също се идентифицира отрицателно икономическо и социално въздействие предвид, че тяхната дейност ще остане без правна рамка, въз основа на която да се развива и да се полза с повече гаранции и доверие в обществото и въз основа на която да създава добри стандарти и практики в управлението и поддържането на етажни собствености. За областния управител, кметовете на общини и райони и областни администрации, както и за МРРБ не се идентифицира негативно икономическо, социално и екологично въздействие от прилагането на вариант 1 „Без действие“. Идентифицира се отрицателно икономическо и социално въздействие от вариант 1 „Без действие“ за собствениците, ползвателите и обитателите на многофамилни жилищни сгради по отношение на проблема, свързан с правния статут на контролния орган (контрольора), който към момента е факултативен орган. Запазването му като такъв ще лиши етажната собственост от правен механизъм за увеличаването на контрола на финансовата и организационна дейност на управителните органи и повишаването на качеството им на работа. 9 За областния управител, кметовете на общини и райони и областни администрации, както и за МРРБ не се идентифицира негативно икономическо, социално и екологично въздействие от прилагането на вариант 1 „Без действие“. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Специфични въздействия: Не се идентифицират. Въздействия върху малките и средните предприятия: Не се идентифицират. Административна тежест: Не се идентифицира увеличаване на административната тежест. 1.1. Опишете качествено (при възможност – и количествено) всички значителни потенциални икономически, социални и екологични въздействия, включително върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни. Пояснете кои въздействия се очаква да бъдат значителни и кои второстепенни. 1.2. Опишете специфичните въздействия с акцент върху малките и средните предприятия и административната тежест (задължения за информиране, такси, регулаторни режими, административни услуги и др.) Вариант 2 по проблем 2 „Въвеждане на регистър на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и изискване да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон и въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган за всяка етажна собственост“. Описание: Да се извършат законодателни промени, които да: 1. Дадат легално определение на лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености; 2. Да поставят изискване към лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон; 3. Да се създаде специален регистър към МРРБ на лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености, в който да бъдат вписвани лицата, които отговарят на определени изисквания и могат да се издават документ, удостоверяващ вписването им в регистъра; 4. Да се въведе задължителна застраховка „Професионална отговорност“ за всяко лице, извършващо по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености. Вариант 2 „Въвеждане на регистър на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и изискване да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон и въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган за всяка етажна собственост“ предвижда създаване на цялостна правна рамка на дейността на лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености, като на първо място бъде дадено легално определение на тези лица и на второ място да бъде поставено изискване те да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон. Към момента чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС не поставя никакви критерии към тези лица, като установява единствено, че могат да бъдат физически и юридически лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в сградата и че в срока на 2-годишния мандат избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по ЗУЕС. Тази рамка е крайно недостатъчна, за да регулира отношенията на сектор, който в последните години се развива активно и намира все по-широко приложение. Вариант 2 предлага да се въведат изисквания, на които лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености трябва да отговарят, за да могат да бъдат вписани в регистъра. Изискванията, на които трябва да отговарят лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености, са определени и съгласувани по време на работата на сформирана междуведомствена работна група, създадена чрез покани до заинтересованите лица и след 10 потвърждение от тяхна страна, със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството е създадена същата. Членове на работната група бяха представители на широк кръг от заинтересовани лица като университетски преподаватели с интерес и множество публикации в областта на вещното право и в частност в областта на обществените отношения, свързани с управлението на етажна собственост, както и професионално представени браншови организации занимаващи се с управлението на етажна собственост и фасилити мениджмънт. Разработените изисквания са продиктувани от установената необходимост от регулиране на дейността на управителите на етажни собствености, както за ползвателите на услугата по управление и поддръжка на етажна собственост, така и за физическите и юридическите лица, които я предоставят, предвид обстоятелството, че след измененията в закона през 2016 г., с които се въвежда в чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС правна възможност правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Тези изисквания отговарят на необходимостта от защита на потребителите на услугата по управление и поддръжка на етажна собственост чрез въвеждане на изискване на задължителна професионална застраховка, както и поставят изискване за определен образователен ценз и професионален стаж, гарантиращ по-високо качество на услугата. Изискванията са следните: - дружеството или едноличния търговец да може да извършва дейност само със сключена задължителна застраховка „Професионална отговорност“; - управителят или поне един от членовете на управителните органи на дружеството да има завършено висше образование, както и поне 3 години професионален опит; - управителят или членовете на управителните органи на дружеството или едноличния търговец да не са осъдени за умишлено престъпление от общ характер, освен ако не са реабилитирани; - да не са били през последните 2 години членове на управителен или контролен орган или съдружници в дружество, което е прекратено поради несъстоятелност, ако са останали неудовлетворени кредитори; - да не са лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност; - да не са включени в списъка по чл. 5, ал. 1 от Закона за мерките срещу финансиране на тероризма. - да имат изискване и за определен брой (минимум двама) служители, наети по трудово правоотношение и/или гражданско правоотношение, единият от които трябва да има юридическо или икономическо образование, а другият да бъде с техническо образование; Новият регистрационен режим, предвиждащ създаването и поддържането на публичен регистър на търговците, упражняващи дейност по управление на етажни собствености към МРРБ е предвидено да бъде изцяло съобразен с принципите и изискванията, поставени в Наредбата на административното обслужване. Начинът на създаване, водене и поддържане на регистъра на лицата, които извършват по занятие дейност по управление на етажни собствености ще бъде подробно регламентиран в наредба. Предвидено е да се осигурят различни форми и начини за заявяване на административни услуги и за административно обслужване съгласно разпоредбата на чл. 2, ал. 1, т. 6, като е необходимо заявления да могат да бъдат приемани за разглеждане в министерството и онлайн, като за целта ще бъде разработена съответната онлайн административна услуга. По отношение на изискването на чл. 2, ал. 1, т. 8 за 11 осигуряване на различни начини на плащане на дължимите такси или цени на услугите, те ще могат да бъдат извършвани в брой или чрез ПОС терминално устройство в касата на министерството, по електронен път чрез Средата за електронни плащания - https://pay.egov.bg/, както и по банков път. При предоставяне на административната услуга по вписване на лицата, извършващи дейност по управление и поддръжка на етажна собственост в публичния регистър към МРРБ ще бъде спазван принципът на служебното начало съгласно чл. 12 и чл. 13 от Наредбата за административното обслужване, като ще бъде събирана информация, документи и данни от други администрации, административни и/или съдебни органи, лица, които осъществяват публични функции и организации, които предоставят обществени услуги. Положителни (икономически/социални/екологични) въздействия: Този подход ще има положително икономическо и социално въздействие върху собствениците, ползвателите и обитателите на многофамилни жилищни сгради, които са потребителите на услугите по управление и поддръжка на етажна собственост и за които се създават допълнителни правни гаранции за защита срещу финансови злоупотреби чрез задължителното сключване на застраховката „Професионална отговорност“, която да покрива вредите, причинени при и по повод упражняване на професионалната дейност на търговците. Останалите изисквания за образователен ценз, професионален опит и други създават предпоставки за повишаване качеството на услугите по управление на етажните собствености. Вариант 2 ще повиши добрите практики и стандартите при управлението на етажната собственост, както и ще спомогне за по-доброто управление на етажната собственост и може да спомогне да се засили ролята на търговецът, извършващ дейност по управление на етажна собственост в основна фигура при подпомагането на собствениците в участие в предвидения проект П9а „Подкрепа за устойчиво енергийно ефективно обновяване на жилищния сграден фонд“ (Проект П9а), подпомагане за кандидатстване за кредити пред различни финансови институции, отчитайки и че проектът П9а предвижда два времеви етапа на кандидатстване, като вторият от тях обхващащ периода април 2023 г. - декември 2023 г., предвижда 80% проектно финансиране от схемата и 20% самоучастие на сдруженията. За финансовото самоучастие от 20% е предвидена възможност, при желание от страна на сдруженията на собствениците на сградите, за осигуряване на техния финансов дял от обновителните дейности чрез договор за енергийно спестяване (ЕСКО компонент) или друг финансов механизъм, като в тези случаи ролята на опитния и отговорен професионален управител е от голямо значение в процеса по организиране на етажните собственици за участие и за осигуряване на финансиране. Положително социално въздействие ще бъде отчетено и за собствениците, ползвателите и обитателите на сгради в режим на етажна собственост с оглед на обстоятелството, че във всеки момент собствениците биха могли да получават актуална референтна информация за регистрираните лица, което ще улесни избора им на обслужваща фирма. Вариант 2 ще има положително икономическо и социално въздействие върху част от лицата, извършващи по занятие управление и поддържане на етажни собствености, които вече имат изградена административна и оперативна организация на дейността. За МРРБ ще има положително социално въздействие, защото ще въведе правна регулация за лицата, които извършват услуги по управление и поддържане на етажна собственост и ще подобри отчетността в сектора. Въвеждането на контролния съвет (контрольора) ще има положително икономическо и социално въздействие преимуществено за гражданите – собственици, ползватели и обитатели на многофамилни 12 жилищни сгради, за които се създават допълнителни правни гаранции за контрол на управителните органи, било то търговци или етажни собственици. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Отрицателни (икономически/социални/екологични) въздействия: При прилагането на вариант 2 няма да има негативни икономически, социални и екологични въздействия за собствениците, ползвателите и обитателите на многофамилни жилищни сгради, предвид, че се повишават правните гаранции за вредите, които настъпват от правоотношенията между тях и лицата, предоставящи услуги по управление и поддръжка и се създават предпоставки за по-качествено и ефективно управление чрез изисквания за образование и професионален опит. Вариант 2 ще има отрицателно икономическо и социално въздействие за лицата, които нямат административния капацитет, чрез който да отговорят на изискванията към управителните органи и към лицата, наети на трудово правоотношение от тях. За МРРБ и за областните управители, кметовете и общинските администрации няма да има отрицателно икономическо, социално и екологично въздействие. Въвеждането на контролния съвет (контрольора) няма да има отрицателно икономическо и социално въздействие върху никоя от заинтересованите страни. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Специфични въздействия: Не се идентифицират. Въздействия върху малките и средните предприятия: Идентифицират се отрицателни специфични въздействия към някои от лицата, извършващи услуги по управление и поддържане, например еднолични търговци, дружества с ограничена отговорност (ООД) и еднолични дружества с ограничена отговорност (ЕООД), които е възможно да отпаднат от пазара, предвид завишените изисквания за административен капацитет. Възможно е въведените изисквания за професионален опит и образователен ценз, както и въвеждането на изискване да бъдат наети на трудово и/или гражданско правоотношение минимум двама служители, което може да създаде пречки за някои малки предприятия. Предвидена е също административна такса за първоначална регистрация в регистъра към МРРБ в размер на 150 лева, за получаване на удостоверение и за промяна в обстоятелствата. Административна тежест: Идентифицира се завишаване на административната тежест за МРРБ, който ще генерира разходи за дълготрайни активи (разходи за софтуерен продукт за регистъра, бази данни, техника), разходи за обучение на лицата, натоварени с работата със софтуера, фиксирани разходи за външни услуги, определяне на пряко определени служители за поддръжка и актуализация на регистъра, режийни разходи (разходи за стопански нужди). Във връзка с предвидения регистрационен режим за търговците, извършващи по занятие дейност по управление на етажна собственост, се въвежда заплащането на такса за регистрация в размер на 150 лева за период от 5 (пет) години. Размерът на таксата е определен съгласно Методиката за определяне на разходоориентиран размер на таксите по чл. 7а на Закона за ограничаване на административното регулиране и административния контрол върху стопанската дейност и разходването им. Таксата следва да се събира както при първоначална регистрация, така и при промяна в актуалното състояние на търговеца. (въздействията върху малките и средните предприятия; административна тежест) 1.1. Опишете качествено (при възможност – и количествено) всички значителни потенциални икономически, социални и екологични въздействия, включително върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни. Пояснете кои въздействия се очаква да бъдат значителни и кои второстепенни. 1.2. Опишете специфичните въздействия с акцент върху малките и средните предприятия и административната тежест (задължения за информиране, такси, регулаторни режими, административни услуги и др.) Вариант 3 по проблем 2 „Въвеждане на регистър на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и изискване да бъдат капиталови дружества по смисъла на 13 Търговския закон и въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган за всяка етажна собственост “: Описание: Този вариант предвижда да се извършат законодателни промени, които да създадат: 1. Легално определение на лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености; 2. Да поставят изискване към лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености да бъдат капиталови дружества по смисъла на Търговския закон, като се изключва възможността еднолични търговци и събирателни дружества по смисъла на чл. 76 от Търговския закон и командитни дружества по смисъла на чл. 99 от Търговския закон да извършват тази дейност; 3. Дружествен договор или устав е вписан капитал от 5 000 лева, за който да има изискване този капитал да се поддържа постоянно. 4. Едновременно с изискванията за капитал се прилагат и изискванията, описани във вариант 2 относно управителните органи и за административен капацитет; 5. Да се създаде специален регистър към МРРБ на лицата, извършващи по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености, в който да бъдат вписвани лицата, които отговарят на определени изисквания и за които може да се издава документ, удостоверяващ вписването им в регистъра; 6. Да се въведе задължителна застраховка „Професионална отговорност“ за всяко лице, извършващо по занятие дейност по управление и поддръжка на етажни собствености. Положителни (икономически/социални/екологични) въздействия: Ще има положително икономическо и социално въздействие за гражданите: собственици, ползватели и обитатели на многофамилни жилищни сгради, за които ще се въведе допълнителна гаранция срещу финансови злоупотреби освен задължителната застраховка „Професионална отговорност“, но застраховката остава основният гарант особено при управление на множество многофамилни жилищни сгради с многобройни самостоятелни обекти. Вариант 3 няма да има положително икономическо, социално и екологично въздействие върху останалите заинтересовани страни. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Отрицателни (икономически/социални/екологични) въздействия: Прилагането на вариант 3 ще има отрицателно икономическо, социално и екологично въздействие на лицата, които извършват по занятие управление и поддържане на етажни собствености, защото въвеждането на изискване за формиран капитал изключва от пазара едноличните търговци, които все още са предпочитана правна форма за търговска дейност в страната, както и събирателните и командитните дружества. Това отрицателно въздействие се очертава като първостепенно. Вариант 3 няма да има отрицателно икономическо, социално и екологично въздействие за гражданите – собственици, ползватели и обитатели на многоетажни жилищни сгради, за МРРБ и за областните управители, кметовете и общинските администрации. (върху всяка заинтересована страна/група заинтересовани страни) Специфични въздействия: Не се идентифицират. Въздействия върху малките и средните предприятия: Изключването на едноличните търговци от възможност да упражняват този вид дейност поради обстоятелството, че не формират капитал. Административна тежест: Идентифицира се завишаване на административната тежест за МРРБ, който трябва да възложи разработването на софтуерен продукт за създаването и поддържането на регистър и след внедряването му следва да бъде определен служител, на който да е възложена работата по регистъра, включително първоначалната регистрация на дружествата, актуализация на данните им, 14 когато настъпват на документ, Във връзка с управление на етажна за период от 5 (пет) разходоориентиран регулиране и да се събира както търговеца. (въздействията върху малките 1.1. Опишете качествено включително върху всяка второстепенни. промени в удостоверяващ, че предвидения собственост, години. размер на административния при първоначална и средните (при възможност – заинтересована обстоятелствата, засягащи съответния търговец регистрационен режим за се въвежда заплащането Размерът на таксата е таксите по чл. 7а на контрол върху регистрация, предприятия; административна и количествено) всички страна/група заинтересовани страни. изискванията е вписан в търговците, на такса определен Закона за стопанската дейност така и при тежест) значителни потенциални Пояснете кои за регистрация, регистъра. извършващи за регистрация съгласно Методиката ограничаване и разходването промяна в икономически, въздействия се очаква както и за по занятие дейност в размер на 150 за определяне на административното им. Таксата актуалното състояние социални и екологични да бъдат значителни издаване въздействия, по лева на следва на и кои 5. Сравняване Степени на 5.1. По проблеми на вариантите: изпълнение по 1 и 2: критерии: 1) висока; 2) средна; 3) ниска. Проблем 1: вземане на липса на общите събрания смесен режим и онлайн необходимост.“ „Липса на възможност за решения неприсъствено и законова възможност на да се провеждат в на работа присъствено чрез видео връзка и Проблем 2: регламентация извършващи дейност по етажни контролният (контрольорът) факултативен „Липса на правна на лицата, по занятие управление на собствености и съвет като орган.“ Вариант 1 „Без действие“ Вариант 2 „Промени в законодателството, уреждащи възможност за провеждане на общи събрания в смесен режим – онлайн и присъствено и възможност за гласуване неприсъствено чрез декларация, подписана собственоръчно и предадена на управителния съвет (управителя) или подписана чрез КЕП под формата на електронен документ“ Вариант 1 „Без действие“ Вариант 2 „Въвеждане на регистър на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и изискване да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон и въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган за всяка етажна собственост“ Вариант 3: „Въвеждане на регистър на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и изискване да бъдат капиталови дружества по смисъла на Търговския закон и въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган за всяка етажна собственост “ 15 т с о н в и т к е ф Е Цел 1: ниска висока ниска висока средна т с о н в и т к е ф Е Цел 2: ниска висока средна т с о н с а к и ф Е Цел 1: ниска висока ниска висока средна т с о н с а к и ф Е Цел 2: ниска висока ниска висока средна т с о н а в у с а л г ъ С Цел 1: ниска висока ниска висока средна т с о н а в у с а л г ъ С Цел 2: ниска висока ниска висока средна 1.1. 1.2. сравняване ефикасност, ресурсите документи. Сравнете вариантите Посочете степента, на вариантите: ефективност, чрез която която или при съгласуваност, която чрез сравняване в която се измерва отразява степента, най-малко разходи; показва степента, на ключовите им вариантите ще изпълнят степента, до която до която целите до която вариантите положителни и определените вариантите постигат могат да бъдат съответстват отрицателни цели, съгласно целите на постигнати при на действащите въздействия. основните критерии за предложението; определено ниво на стратегически 6. Избор на препоръчителен вариант: 16 По проблем 1: Вариант 2 „Промени в законодателството, уреждащи възможност за провеждане на общи събрания в смесен режим – онлайн и присъствено и възможност за гласуване неприсъствено чрез декларация, подписана собственоръчно и предадена на управителния съвет (управителя) или подписана чрез КЕП под формата на електронен документ “. По проблем 2: Вариант 2 „Въвеждане на регистър на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и изискване да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон и въвеждане на контролния съвет (контрольора) като задължителен орган за всяка етажна собственост“. Посочете препоръчителните варианти за решаване на поставения проблем/проблеми. 6.1. Промяна в административната тежест за физическите и юридическите лица от прилагането на препоръчителния вариант (включително по отделните проблеми): Административната тежест на търговците, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост ще се увеличи предвид въвеждането на регистрационен режим. Предвижда се вписването на всеки търговец, който изпълнява тази дейност в публичен регистър към МРРБ и регистрацията в него се явява условие за упражняване на дейността на територията на страната. За регистрация се въвежда заплащането на такса за регистрация в размер на 150 лева за период от 5 (пет) години. Размерът на таксата е определен съгласно Методиката за определяне на разходоориентиран размер на таксите по чл. 7а на Закона за ограничаване на административното регулиране и административния контрол върху стопанската дейност и разходването им. Таксата следва да се събира както при първоначална регистрация, така и при промяна в актуалното състояние на търговеца. Размерът на таксата за регистрация (150,00 лева) е формиран съгласно описания алгоритъм на база определянето на преките и непреки разходите на административното звено, извършващо услугата и според изготвената калкулация посочената обща стойност на таксата не ги надвишава. Така посочената такса е калкулирана съгласно определения алгоритъм в ПМС №1 (представена в Приложение № 1), а именно: 1. Общата стойност се формира от сумата на преките и непреките разходи на административната структура, отговорна за прилагане на регистрационния режим. Предвид, че услугата се въвежда за първи път, всички стойности се изчисляват в прогнозна стойност; 2. Преките разходи са в размер на 118,04 лв. и се калкулират на база предвиден 5 дневен срок за извършване на услугата, включващи: o Разходи за възнаграждения и осигуровки на ръководния персонал и служителите, които по длъжностна характеристика ще извършват услугата; o Разходи за материали, в които включваме канцеларски материали, текущо необходими за функциониране на административното звено. 17 o дълготрайни нематериални разходи o услугата гореописаните 3. на услугата o процедурата Обучението софтуер, o от сумата Капиталови разходи, присъщи на административната услуга, материални активи: офис оборудване, компютърна техника и дълготрайни активи представляващи специализиран софтуер и за поддръжката, обслужването и обновяването му. Разходи за външни услуги и други непреки разходи, присъщи за представени в прогнозна стойност като процент от сумата в абсолютната преки разходи. Непреките разходи се калкулират също на база предвидения 5 дневен срок и включват: Разходи за обучение и повишаване на квалификацията на служителите по регистрация. Предвиждаме провеждане на пет обучения за предвидения ще включва текущо поддържане на познания свързани с работата обсъждане на правни и технически аспекти по регистрационната процедура Непреките (фиксирани), режийните и другите непреки разходи се калкулират в абсолютна стойност от гореописаните непреки разходи. представляващи периферия, както и допълнителни остойностяване на стойност на за извършване ангажирани в персонал. на приложния и др. в процент Приложение № 1 - Калкулиране на разходите С П Р А В К А ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА РАЗХОДООРИЕНТИРАН РАЗМЕР НА ТАКСИТЕ ПО ЧЛ. 7а НА ЗАКОНА ЗА ОГРАНИЧАВАНЕ НА АДМИНИСТРАТИВНОТОРЕГУЛИРАНЕ И АДМИНИСТРАТИВНИЯ КОНТРОЛ ВЪРХУ СТОПАНСКАТА ДЕЙНОСТИ РАЗХОДВАНЕТО ИМ № по ред Вид на разходите ТАКСА ЗА ЕДНА РЕГИСТРАЦИЯ (5 ДНЕВЕН СРОК ЗА ПРЕДОСТАВЯНЕ НА УСЛУГАТА) (лв.) ОБЩА СТОЙНОСТ НА УСЛУГАТА: 152,37 лв. 1 ПРЕКИ РАЗХОДИ 118,04 лв. 1,1 Разходи за възнаграждения и осигурителни плащания на служителите, които по длъжностна характеристика извършват остойностяваната услуга,вкл. дейност по контрол, надзор и мониторинг 64,52 лв. 1,2 Разходи за възнаграждения и осигурителни плащания на ръководния персонал и на персонала от общата администрация на административната структура 20,16 лв. 1,3 Разходи за материали 2,41 лв. 1,4 Капиталови разходи, присъщи на административната услуга 13,45 лв. 1,5 Разходи за външни услуги, пряко свързани с остойностяваната услуга 8,75 лв. 1,6 Други преки разходи, присъщи за остойностяваната услуга 8,75 лв. 2 НЕПРЕКИ РАЗХОДИ, КОИТО СА СЪОТНОСИМИ КЪМ ОСТОЙНОСТЯВАНАТА УСЛУГА, НО НЕ СА СВЪРЗАНИ ПРЯКО С ИЗВЪРШВАНЕТО Й 34,33 лв. 2,1 Разходи за обучение и повишаване на квалификацията на ангажираните служители 2,82 лв. 2,2 Непроменливи разходи (фиксирани) разходи за външни услуги 10,50 лв. 2,3 Режийни разходи за стопански нужди 10,50 лв. 2,4 Други непреки разходи 10,50 лв. Забележка: Предвижда се таксата за регистрация и издаване на Удостоверение на Професионалните управители (ПУ) да е с период на валидност 5 години. Таксата се дължи и в случаите на промени в актуалното състояние по първоначална регистрация на юридическо лице/ПУ 1.1. Изборът 1.2. Ако се ограничаване следва да е съотносим с посочените специфични въздействия на препоръчителния вариант за решаване на предвижда въвеждането на такса, представете образуването на нейния размер съгласно Методиката на административното регулиране и административния контрол върху стопанската дейност. всеки проблем. по чл. 7а от Закона за 18 6.2. Създават ли се нови/засягат ли се съществуващи регулаторни режими и услуги от прилагането на препоръчителния вариант (включително по отделните проблеми)? По проблем 2 „Липса на правна регламентация на лицата, извършващи по занятие дейност по управление на етажни собствености и контролният съвет (контрольорът) като факултативен орган“ с препоръчителния вариант 2 се създава изцяло нов регистрационен режим на търговците по смисъла на Търговския закон, извършващи по занятие управление и поддържане на етажна собственост и се създава публичен регистър на тези лица към МРРБ. Последното ще е органът, извършващ регистрацията на търговците, които подават заявление с искане да упражняват дейността на територията на страната. Новият регулаторен режим отговаря на изискванията на чл. 10 – 12 от Закона за дейностите по предоставяне на услуги, както и изискването на § 2 от Допълнителните разпоредби на Закона за дейностите по предоставяне на услуги. 1.1. Изборът следва да е съотносим с посочените специфични въздействия на избрания вариант. 1.2. В случай че се предвижда създаване нов регулаторен режим, посочете неговия вид (за стопанска дейност: лицензионен, регистрационен; за отделна стелка или действие: разрешителен, уведомителен; удостоверителен и по какъв начин това съответства с постигането на целите). 1.3. Мотивирайте създаването на новия регулаторен режим съгласно изискванията на чл. 3, ал. 4 от Закона за ограничаване на административното регулиране и административния контрол върху стопанската дейност. 1.4. Посочете предложените нови регулаторни режими отговарят ли на изискванията на чл. 10 – 12 от Закона за дейностите по предоставяне на услуги. 1.5. Посочете изпълнено ли е изискването на § 2 от Допълнителните разпоредби на Закона за дейностите по предоставяне на услуги. 1.6. В случай че се изменят регулаторни режими или административни услуги, посочете промяната. 6.3. Създават ли се нови регистри от прилагането на препоръчителния вариант (включително по отделните проблеми)? Ще се създаде регистър на търговците, които извършват по занятие управление на етажни собствености към МРРБ. В него ще се вписват търговците по смисъла на Търговския закон, които отговарят на поставените в закона минимални изисквания за извършването на този вид дейност, като при изискване ще получават документ, който удостоверява, че са включени в регистъра на управителите на етажните собствености. Предвидено е и включването на регистър на управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост в общините местонахождението на сградата в режим на етажна собственост, като в него ще се включват данни относно етажната собственост, управителния и контролния орган, електронната им поща, идентификационен код на етажната собственост. Когато отговорът е „Да“, посочете регистрите, които се създават и по какъв начин те ще бъдат интегрирани в общата регистрова инфраструктура. 6.4. По какъв начин препоръчителният вариант въздейства върху микро-, малките и средните предприятия (МСП) (включително по отделните проблеми)? 19 Изборът следва да е съотносим с посочените специфични въздействия на препоръчителния вариант. 6.5. Потенциални рискове от прилагането на препоръчителния вариант (включително по отделните проблеми): Не са идентифицирани рискове при прилагането на препоръчителните варианти. Посочете възможните рискове от прилагането на препоръчителния вариант, различни от отрицателните въздействия, напр. възникване на съдебни спорове и др. 7. Консултации: ……………………………………………………………..……………………………… …………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………….. Посочете основните заинтересовани страни, с които са проведени консултации. Посочете резултатите от консултациите, включително на ниво ЕС: спорни въпроси, многократно поставяни въпроси и др. На основание чл. 26, ал. 4, изр. първо от ЗНА проектът на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост ще бъде публикуван за обществено обсъждане за срок от 30 дни на интернет страниците на МРРБ, както и на Портала за обществени консултации на Министерския съвет. Обществените консултации са планирани от 27 юли 2022 г. до 28 август 2022 г. Най-важните въпроси ще бъдат следните: - отпада възможността за незаплащане на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата; - въвеждането на задължително възнаграждение на управителния орган без значение на обстоятелството дали е собственик на самостоятелен обект в сградата или е нает от етажните собственици търговец, който извършва по занятие дейност по управление на етажни собствености, като се включва възможността общото събрание да приеме решение такова да не се заплаща на собственик, ползвател или обитател, избран за управител; - въвеждането на контролен орган като задължителен във всяка етажна собственост; - въвеждането на регулаторен режим на лицата, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост, въвеждането на изискването да са търговци по смисъла на Търговския закон, както и да отговарят на определени изисквания, за да бъдат вписани в регистъра на МРРБ. …………………………………………………………… Обобщете най-важните въпроси за обществени консултации. Посочете индикативен график за тяхното провеждане и видовете консултационни процедури. 8. Приемането на нормативния акт произтича ли от правото на Европейския съюз? 1.1. Посочете изискванията на правото на Европейския съюз, включително информацията по т. 6.2 и 6.3, дали е извършена оценка на въздействието на ниво Европейски съюз, и я приложете (или посочете връзка към източник). 1.2. Изборът трябва да съответства на посоченото в раздел 1, съгласно неговата т. 1.5. 9. Изисква ли се извършване на цялостна предварителна оценка на въздействието поради очаквани значителни последици? 20 (преценка съгласно чл. 20, ал. 3, т. 2 от Закона за нормативните актове) 10. Приложения: 1. Становище на основание чл. 3, ал. 4 от и административния контрол върху стопанската 2. Приложете необходимата допълнителна информация и документи. Закона за ограничаване на административното регулиране дейност. 11. Информационни източници: Проект на национална жилищна стратегия Окончателен доклад на оценка на жилищния Дългосрочна стратегия за обновяване на сгради до 2050 г. Посочете изчерпателен списък на информационните източници, избора на вариант за действие: регистри, бази данни, аналитични за 2018 г. – 2030 г. ; сектор от Световната банка от юни 2017 г. националния сграден фонд от жилищни и нежилищни които са послужили за оценка на въздействията на отделните варианти и при материали и др. 12. Име, длъжност, дата и подпис на частичната предварителна оценка на Име и длъжност: Весела Звезданова „Жилищна политика“ Дата: 02.09.2022 г. Подпис: … директора на дирекцията, отговорна за извършването на въздействието: – началник отдел „Стратегии и програми“, дирекция Образецът на частична предварителна оценка на въздействието влиза в сила от 01 януари 2021 г.

Изх.№ 1005 / 27.09.2022 г. До ИВАН ШИШКОВ Министър на регионалното развитие и благоустройство ул. Св. Св. Кирил и Методий № 17-19 София 1202 e-mrrb@mrrb.government.bg КОПИЕ: Здравко Бешенджиев Министерство на регионалното развитие и благоустройството 02/ 940 54 30 zbeshendzhiev@mrrb.government.bg ОТНОСНО: Проект за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост УВАЖАЕМИ ГОСПОДИН МИНИСТЪР, В Асоциацията на дружествата управляващи етажна собственост (АДУЕС), членуват 22 фирми от всички големи градове в България – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Благоевград, Перник, Дупница, Велико Търново, Горна Оряховица, Шумен и Добрич. АДУЕС с професионален интерес следи Проекта за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост. Приветстваме проекта и считаме, че тези промени ще допринесат за по-стабилно и прозрачно управление на сградите в режим на етажна собственост. Бихме желали да предложим някои допълнения към Проекта за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост, а имено: 1. Намираме за полезно и навременно разделянето на разходите за управление и разходите за поддръжка. Необходимо е това разграничение да бъде отразено и в чл. 51, като в ал. 1 останат единствено разходите за поддръжка, а се създаде нов член, уреждащ разходите за управление. По отношение разходите за поддръжка: Изцяло подкрепяме предложението за промяна на чл.51 в ал.2 и 3: В ал. 2 думите „както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година“ се заличават. Алинея 3 се отменя. След промяната на ал.2 и отмяната на ал.3 остава неизяснено задължението на необитаемите самостоятелни обекти. Предлагаме: Собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател. Към момента в закона има празнота по отношение на самостоятелните обекти, в които се извършват ремонтни дейности. Предлагаме: Собственикът на самостоятелен обект, в който се извършват ремонтни дейности, заплаща разходите за поддръжка в трикратен размер. От друга сртана, е редно да се помисли за възможност собствениците на самостоятелни обекти сами да определят метода на разпределение на средствата за поддръжка. Пример: в сградите с търговско предназначение е неприложимо разпределение на разходите според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Считаме, че в такава сграда би било по-удачно тези разходи да се разпределят на процент идеални части от общите части на сградата или по равно на самостоятелен обект. Да се даде възможност на етажните собственици САМИ да определят метода за разпределение на разходи за поддръжка, като използват най-удачната за конкретния случай хипотеза: - Съобразно броя собственици, ползватели и обитатели, или - Съобразно процент идеални части от общите части на сградата, или - По равно на самостоятелен обект. Като обобщение по отношение на чл. 51 предлагаме следната редакция: Разходите поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят по решение на общото събрание на етажната собственост по един от следните методи: (1) поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Т.1 Собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател. Т.2 Собственикът на самостоятелен обект, в който се извършват ремонтни дейности, заплаща разходите за поддръжка в трикратен размер. (2) Съобразно процент идеални части от общите части на сградата (3) По равно на самостоятелен обект. По отношение разходите за управление предлагаме създаването на нов чл. 51а: Разходите за управление на общите части се разпределят по равно според броя на самостоятелните обекти в етажната собственост. 2. Предвидено е към чл.51 да се създаде ал.8: „(8) Средствата за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се набират в разплащателна сметка със специално предназначение на името на етажната собственост.“ Задължението за откриване и поддръжка на разплащателна сметка ще утежни бюджета на етажната собственост. Към днешна дата 1-2 банки предлагат такъв специализиран продукт. А тези, които го предлагат, са определили висока такса за месечното обслужване – 30 лв., а от 01.01.2023 г. – 60 лв. Освен това собствениците ще бъдат натоварени и с допълнителни такси за превод. Предлагаме откриването на такава сметка да бъде препоръчително/ незадължително. Като алтернатива може да се помисли върху следното: дружествата по управление на етажна собственост по занятие да са задължени да открият и поддържат специална (доверителна) разплащателна сметка, в която да съхраняват средствата на етажните собствености, с които са в договорни отношения. Така етажните собствености, имащи договор с дружество по управление на етажна собственост по занятие, няма да са натоварени допълнително с разход за поддръжка и обслужване на разплащателна сметка, а ще използват тази на фирмата. В момента банките не предлагат такъв продукт поради това, че е необходимо тази сметка да е предвидена в нормативен акт. 3. В проекта е предвиден регистрационен режим на дружествата по управление на етажна собственост по занятие. Определените изисквания към тези фирми ще допринесат за по-качествено и адекватно обслужване. Настоящите и бъдещите клиенти на тези дружества ще могат да разчитат на професионализма и опита. В чл.47е са определени изискванията за заличаване на лицата от този регистър. Насочваме вниманието ви към ал.1, т.4: 4. има влязло в сила наказателно постановление за извършено нарушение по този закон; С тази точка се дава възможност на едно лице от администрацията да състави акт и наказателно постановление и по този начин определено дружество по управление на етажна собственост по занятие да бъде заличено от регистъра. Считаме, че този текст в закона предразполага към произвол и корупция! Аналогично, дейност, в която се предоставя услуга на крайния клиент, е туристическият бранш. В Закона за туризма, чл.143 не са предвидени толкова строги мерки за заличаване. Заличаване е възможно при системни нарушения. Друг закон, свързан с услуга на краен клиент, е Закон за техническите изисквания към продуктите. И в него лицата, които са вписани в регистъра, се заличават при системно нарушение, съгласно чл.36а от същия закон, въпреки че аснсьорните съоръжения са с повишена опасност. Предлагаме текстът на т.4 да бъде заменен с: 4. при системни нарушения по този закон 4. Проектът предвижда разделяне на разходи за управление от разходи за поддръжка. В допълнителните разпоредби към ЗУЕС, параграф 1, т.11 се дава дефиниция на „разходи за управление и поддържане“, но за това определение не е предвидена промяна. Предлагаме: Т.11 "Разходи за управление" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера. Т.11а - "Разходи за поддържане" са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата. 5. В проекта в чл. 12, ал. 6 думите „собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части“ се заменят с „възложителя на сградата“. Има риск възложителят на сградата да не изпълни задължението си по този закон и етажната собственост да няма управление в продължение на повече от шест месеца. Предлагаме: При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването и от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части, или от възложителя на сградата. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател. 6. В чл. 16 се правят следните изменения и допълнения: В алинея 1 се създава изречение второ: „Общото събрание може да се провежда в смесен режим на работа – присъствено и онлайн.“ Не е уточнено през каква платформа ще бъде онлайн участието? Как ще се удостовери самоличността на лицето? Как ще положи подпис съгласно чл. 16, ал.5? Предложение: Общото събрание може да се провежда в смесен режим на работа – присъствено и онлайн. ОС може да се провежда и изцяло онлайн. За присъстващи на общо събрание на етажната собственост да се считат и лица, взели участие от разстояние в електронна среда или в телефонен разговор, гарантираща установяването на самоличността им и възможността им да вземат участие при вземане на решения и обсъждания. Присъствието и гласуването на тези членове се потвърждава в протокола и присъствения списък от председателстващия общото събрание и протоколчика. 7. В действащия ЗУЕС чл.16, ал.7 гласи следното: „...Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението.“ Този текст от закона има пряка връзка с: Чл. 40. (1) Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. (2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. В практиката се появява следният парадокс: Съгласно чл.38 ЗУЕС обичайно решенията на общото събрание се изпълняват в 14-дневен срок, освен ако не е определен друг такъв. Налице е изпълнено решение от общо събрание на етажната собственост, напр. ремонт на покрив. Собственик се възползва от възможността по чл.16, ал.7, и след неопределено време получава копие от протокола. Обжалва го по реда на чл.40. И се получава следното: ремонтът е изпълнен, етажната собственост е платила, а съдът казва, че приема доводите на ищеца. Още повече това връчване е опорочено! Пример: Един собственик може да е получил копие от протокола, да е изпуснал сроковете за обжалване, да го предаде на друг собственик – негов съмишленик, който не го е получил по ред причини и вторият да подаде искова молба в съда по реда на чл.40. В нормативната уредба трябва да има краен срок, след изтичането на който да е невъзможно оспорване на протоколното решение. Предлагаме: Копие от протокола се предоставя на собственици при поискаване. От датата на поставяне на съобщението за изготвен протокол от общо събрание на етажната собственост на видно общодостъпно място в етажната собственост започва да тече 30-дневният срок, в които всеки собственик може да иска от районния съд отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. 8. Етажната собственост е неперсонифицирано лице и не е уреден въпросът с издаване на разходен документ на етажната собственост от доставчиците, поради което последните издават фактури на името на управителя на етажната собственост – физическо или юридическо лице. А тези лица не са еднолични консуматори на услугата. Предлагаме: Контрагентите (доставчиците), извършващи услуги на етажната собственост, издават разходнооправдателен документ – фактура, на името на етажната собственост, като вписват администравивния адрес и идентификационния код, издаден от Общинска администрация. УВАЖАЕМИ ГОСПОДИН МИНИСТЪР, Надяваме се предложенията ни да бъдат разгледани. Оставаме на разположение при поискано от Ваша страна съдействие. С уважение, Лилия Чолакова, Председател на АДУЕС 27.09.2022 г.

В основата си измененията смятам, че някои от готвените промените в закона са абсолютно лобистки и не гарантират нищо, освен да затруднят или директно да ликвидират по- малките фирми или навлизането на бъдещи фирми в бранша. Ще изложа опасенията си за малкия бизнес и които са в абсолютен ущърб на гражданите: „3а. предоставя ежемесечен отчет за приходите и разходите в етажната собственост на видно и общодостъпно място на входа на сградата. При поискване от страна на собственик, обитател или ползвател, отчетът се предоставя по електронна поща или на хартиен носител. Образецът на отчета за приходите и разходите със задължителното му съдържание и указания по създаването му се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството.“ Как информация, която не е поиска и е обект на двустранен договор, ще се залага като образец в закон?! Предвид че етажната собственост има строго индивидуални потребности е редно живущите да договорят какво и колко регулярно желаят да получават, вкл. и начина за това. Масово живущите в ЕС се отказват от получаване на рекламни брошури за намаляване на въглеродния отпечатък, а вие искате да задължавате принтирането на тонове хартия и окачането и по стените на прага на Зелената сделка на ЕС. Има етажни собствености, които дори не желаят да имат информационно табло, поради естетически причини. Монтирането му би довело до щети за красивите и скъпи общи части, които са изградили. Комуникацията и отношенията са двустранен процес, а вие искате да наложите и да се натрапите между две страни, които не желаят всичко това. Това е абсолютен лобизъм от големите фирми, които целят затрудняването на малките фирми. Дори държавата изисква от юридическите лица отчет на годишна база, за което фирмите заплащат услуга за счетоводство. Представете си какви следва да станат цените на малките фирми, за да отговорят на тези изисквания! Или ги обричате на фалит/затваряне по собствено желание или високи цени, от което ще страдат пряко гражданите на България, заради ненужни и нежелани изисквания. Имайте предвид, че хората не случайно желаят да работят с малките – именно те отговарят на личните им потребности и затова хората ги харесват и сменят големите фирми, които им налагат да следват фирменият им модел на работа, а не техните лични желания. Чл. 47б. (1) Дейността по управление на етажна собственост по занятие се извършва от лица, вписани в регистъра по чл. 47в, които: (2) За да бъдат вписани в регистъра по чл. 47в, физическите лица – търговци, едноличните търговци или членовете на управителния орган на търговските дружества или поне един от тях, трябва да отговарят на следните изисквания: 1. да имат завършено висше образование; 2. наличие на най-малко 3 години професионален опит; (3) За да бъдат вписани в регистъра по чл. 47в, физическите лица-търговци, едноличните търговци или търговските дружества по смисъла на Търговския закон или по законодателството на държава - членка на Европейския съюз, или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, или Конфедерация Швейцария, трябва да са наели по трудово правоотношение и/или на граждански договор следния минимален персонал: 1. минимум един служител с юридическо образование или икономическо образование; 2. минимум един служител с техническо образование.“ Три години опит и висше образование е изискване, което не съществува в далеч по- отговорни дейности. Включително за депутатите, които гласуват законите се оказва, че не съществуват толкова сурови изисквания. Това е абсолютен лобизъм! Строителните предприемачи, които акумулират изключително големи по размер средства (милиони левове), а няма никаква защита за купувачите. За справка може да проверите в Столична община колко недовършени сгради и сгради без Разрешение за ползване има. Къде е защитата за гражданите? Тези условия могат да доведат единствено и само до поскъпване на услугата, а качеството ще си е такова каквото е било и до момента. В дългосрочен план ще спадне и качеството по линия на намаляващата конкуренция. Естествен икономически процес. Пазара ще се монополизира от големите фирми. Наистина в съвременния свят е нелепо изискването за висше образование, а и опит за подобна дейност, която съществува единствено в 4, 5 града в България. Непосилни за изпълнение условия за останалата част от България, освен от големите фирми! Ако законът цели да защитава интереса на гражданите и да се постигне качество в услугата, то следва да се прекратява регистрацията на дружества с определен процент прекратени договори, дружества към които са подадени основателни оплаквания и др. защото това е реалния измерител за качеството на тяхната услуга. Нашата фирма например от повече от 2 години сключва единствено и само договори с препоръчани клиенти! Кое е показател за качество: лобистките, силно ограничаващи изисквания или препоръките и това, че хората те харесват и искат сами да работят с теб? Смятаме, че така заложените промени ограничават конкуренцията, а именно тя води до повишаване на качеството на всяка услуга. Интересна е логиката за нает служител с техническо образование. Предвид, че техническите науки и дейности са изключително обширни, то това е абсолютно утежняващо изискване, което освен лобистко ще доведе до покачване на цената на услугата или фалиране на малките фирми. Ние например използваме голям набор от специализирани фирми за различни технически дейност. Немислимо за нас е да поверим дейност, от която зависи живота на гражданите в човек/фирма, който не е специалист по конкретната дейност. Представете си хидроинженер да извършва ел. ремонти, само защото фирмата е задължена да има назначен такъв служител? Ако отговорът е да се наеме външен изпълнител за тази дейност, то тогава какъв е смисъла от наетия служител? Наемането на служител с юридическо образование също не е гаранция за добра услуга. Примерите са същите като тези с служителя с техническо образование. Предвид че има толкова много различни юридически казуси, как е възможно един нает служител да предостави по- добри резултати за клиентите, граждани на България от специализирани правни кантори, които могат да поемат и разрешат всеки казус, защото имат подготвени кадри в няколко ресора. Щом на кантората и се налага от практиката да използва повече от един назначен служител за различните ресори, то какъв е смисъла от този един назначен служител във фирма на професионален домоуправител? Дори световни и мултинационални компании използват външни консултанти. С тези изисквания изцяло ограничавате фирмите в избора си за работа с външни фирми. Все пак ще е нецелесъобразно поддържане на технически и юридически персонал и допълнително да се заплаща към външни услуги за широкия спектър дейности, който е невъзможно на практика да бъде извършван от 1 човек. Масово в сградите се наблюдават течове , в този ред на мисли не е ли по-добре да се помисли за задължително нает хидро инженер с опит от поне три години, както и всяка фирма да притежава поне един специализиран автомобил автовишка, за да може веднага да предостави възможността на вече наетия хидроинженер да направи оглед на покрива? Предвид, че управлението на една етажна собственост е с изключително широк спектър на различни услуги е абсолютно немислимо да има задължително наети лица за конкретни дейности, които са толкова малка част от цялостното управление. Прави впечатление, че точно проблемните дейности на големите фирми не са включени като задължителни изисквания. Например: Защо няма изисквания за почистващия персонал? – това е нещо, което ежедневно касае съгражданите ни и е плод на разтрогване на много договори с големите фирми, заради ниското качество. Причината е същата – използват се външни изпълнители, които са специалисти в тяхната област! Всички тези тясно определени изисквания са абсолютен скрит лицензионен режим, които в голямата си част има за цел да елиминира малкия бизнес, които дава прехрана на много семейства и заплаща данъци към държавата. Така предложените промени по никакъв начин няма да доведат до повишаване на качеството на услугата, защото това става единствено в конкурентна среда, а явно целта на изменението в закона е точно обратната – затрудняване на навлизането на бъдещите фирми и оцеляването на малките такива. Очевидно, е че измененията в частта за изискванията са изцяло лобистки и не е в интерес на гражданите, което е възможно да доведе до протести и залагане на бомби със закъснител за управляващите, ако изобщо позволят да се прокара подобен интерес. Бихме добавили, че и комисията за защита на конкуренцията следва задължително да се възпротиви на опитите за налагане на олигопол от няколкото големи фирми, което ще е предпоставка и за бъдещи картелни споразумения за по-високи цени. Силно се надяваме, че тези абсурди няма да бъдат допуснати от Правната комисия, както и други ресорни комисии, които са засегнати в подготвянето на закона, преди да бъде предложен за гласуване от Народното събрание.

Станимир Минков From: Петър Николов <baivipesho2@abv.bg> Sent: 03 октомври 2022 г. 23:58 To: info@strategy.bg; Станимир Минков Subject: Предложения/коментари по Проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост Здравейте, моля да публикувате в портала предложенията/коментарите ми по проекта на ЗИД на ЗУЕС, тъй като са много големи по обем и системата с диалоговия прозорец в портала не ми позволява да ги изпратя. Благодаря Ви предварително! Предложения (становище) по проект за ЗИД на ЗУЕС Изготвеният и предложен за обществено обсъждане законопроект е воден и мотивиран от единствената цел да „улесни“ процеса по „усвояване“ на средствата, предвидени в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ), които са представяни на българската общественост (подобно на средствата от другите фондове на ЕС и по злополучната Национална програма за саниране) като „манна небесна“ и „магическо средство“, което едва ли не ще реши проблемите не само с енергийната ефективност, но и с трагичното състояние и липсата от десетилетия на адекватна поддръжка на жилиния фонд в т. нар. многофамилни жилищни сгради (сгради в режим на етажна собственост). Общоизвестно е, че това далеч не е така и че всички тези средства достигат само за малка част от огромния сграден фонд, попадащ във въпросната категория и се използват основно за незаконно обогатяване на приближени до властта фирми и на самата власт посредством нискокачествено, но надписано в пъти облепване със стиропор, подмяна на дограми и други „енергоефективни“ мерки със примуществено съмнителен ефект (които само на документи, но не и на практика са необходими и ефективни) на констуктивно компрометирани и неустойчиви на земетръс сгради, с купища проблеми от техническо естество (вкл. по конструкцията и различните инсталации – ВиК, ОвиК, електро, пожарозащитна, мълниезащитна и т.н.), които остават неотстранени и „опаковани“/скрити под „санираната“ фасада. В законопроекта се съдържа частичен опит за създаване на някаква регламентация на т. нар. „професионални управители“, очевидно подчинен на главната цел за бързо „усвояване“ на „големите“ пари по НПВУ (и от други източници на изцяло или отчасти безвъзмездно европейско или национално публично финансиране). На същата цел, поне на думи, са подчинени и преобладаващата част от останалите предлагани със законопроекта изменения и допълнения (за намаляване на изискуемия кворум за провеждане на ОС на ЕС и на нужното мнозинство за приемане на определени, необходими за „усвояването“ на въпросните публични (бюджетни) средства решения; за провеждане на ОС в смесен режим – онлайн и присъствено и за неприсъствено догласуване на решенията чрез декларация в 7-дневен срок след провеждане на събранието; за набиране на средствата за поддържане, управление и ремонт в банкови сметки със специално предназначение и т.н.). Преобладаващата част от предлаганите промени, техните фомулировки, както и придружаващите законопроекта формални и повърхностни доклад, мотиви и частична предварителна оценка на въздействието за съжаление ясно илюстрират следните направления на генерални (изначални) пропуски и пороци: - Дълбоко непознаване (от страна на съставителите и вносителите на законопроекта) на действителните проблеми при управлението и поддържането на т. нар. сгради в режим на етажна собственост, както и на действителните причини за тези проблеми; - Непознаване и/или неглижиране (от страна на съставителите и вносителите на законопроекта) на: порочната и противоречива практика по прилагане на ЗУЕС от страна на кметовете на общини/райони в 1 Република България и подпомагащите ги администрации; количеството, капацитета и нивото на компетентност на служителите в общинските и районните администрации, отговорни за изпълнение на вменените на кметовете правомощия по ЗУЕС; фактическият отказ/неспособност на преобладаващата част от кметовете и техните администрации (особено в големите градове като София) изобщо да съблюдават и изпълняват дори понастоящем възложените им от закона задължения; фактическият отказ/неспособност/липса на капацитет на кметовете на общини да контролират кметовете на райони (в големите градове с районно деление) и на областните управители да контролират кметовете на общини и кметовете на райони за спазването на ЗУЕС - все въпроси, които задължително следва да бъдат детайлно и компетентно анализирани преди изготвянето и предлагането за обществено обсъждане на каквито и да било законови промени; - Непознаване (от страна на съставителите и вносителите на законопроекта) на проблемите и усложненията от юридическо естество, до които води прилагането на ЗУЕС в досегашния му вид, в т. ч. непознаване на практиката на съдилищата и действието на съдебните актове във връзка с прилагането на закона (които задължително следва да бъдат детайлно и компетентно анализирани преди изготвянето и предлагането за обществено обсъждане на каквито и да било законови промени, вкл. с оглед на възможните ефекти и усложнения от каквито и да било предлагани промени, които потенциално биха възникнали при съдебно обжалване по реда на ЗУЕС). - Почти пълно игнориране (от страна на съставителите и вносителите на законопроекта) на множеството получени становища, поставени проблеми и направени предложения от основните адресати и потърпевши от законопроекта (гражданите - собственици, ползватели и обитатели в сгради в режим на етажна собственост) в рамките на проведения през 2019 г. нарочен обществен дебат как да бъде изменен и допълнен ЗУЕС, налични и до ден днешен (т.е. повече от 3 години) на интернет страницата на МРРБ (https://www.mrrb.bg/bg/jilistna-politika/etajna-sobstvenost/promeni-v-zues-2019-g/registur-na-postupilite- predlojeniya/); - Нежелание и липса на капацитет (от страна на съставителите и вносителите на законопроекта) за действително разрешаване на множеството проблеми, трупани с десетилетия (вкл. през целия период на действие на ЗУЕС до момента), във връзка с управлението и поддържането на многофамилните жилищни сгради (сгради в режим на етажна собственост) – показателно в това отношение е и горепосоченото игнориране на стотиците писмени становища, мнения и предложения на гражданите, които повече от 3 години, а очевидно и понастоящем МРРБ не желае да обсъди в детайл, като публично, писмено, адекватно и компетентно аргументира приемането, респ. неприемането им било като конкретни предложения за включване в ЗУЕС, било като отправна точка за изготвяне на такива от лица с необходимия опит и експетиза. Това освен всичко останало е залупотреба с доверието на данъкоплатците и подигравка с отделеното време и положените усилия от активните граждани и организации, които са ги написали, като същевременно действа изцяло демотивиращо за тях и за останалите граждани и организации да участват в последващи подобни дебати (инициативи), в т. ч. в настоящото обществено обсъждане. Неслучайно, активността в преобладаващия брой обществени обсъждания на проекти на нормативни актове е нулева или пренебрежително минимална. - Желание (от страна на съставителите и вносителите на законопроекта) с приемането на предлагания законопроект да „обслужат“ интереси извън обществения интерес, в т. ч. извън интереса на основните адресати на ЗУЕС - собствениците, ползвателите и обитателите в сгради в режим на етажна собственост. Действително и значимо подобряване на управлението и поддържането на многофамилните жилищни сгради е невъзможно да бъде постигнато без създаването на адекватна законова и подзаконова рамка, основана на цялостен и компетентен анализ в горепосочените направления и без цялостно, адекватно и компетентно аргументирано обсъждане на всички налични становища и предложения (в т. ч. стотиците писмени такива в рамките на проведения през 2019 г. нарочен обществен дебат как да бъде изменен и 2 допълнен ЗУЕС), каквито предлагам да бъдат извършени и публикувани преди да бъде предлаган за обществено обсъждане по ЗНА какъвто и да било законопроект за изменение и допълнение на ЗУЕС. Формално написаните за целите на настоящия законопроект мотиви, доклад и частична оценка на въздействието са изцяло голословни, неадекватни и несъответни нито на действителните проблеми и причините за тях, нито на състоянието, капацитета и порочната и безнаказана практика на оправомощените от ЗУЕС органи на изпълнителната власт и подпомагащата ги държавна и общинска администрация, нито на практиката на съдилищата и действието на съдебните актове във връзка със ЗУЕС. В тях безкритично и в абсолютно несъответствие с фактическата и правна реалност са описани въображаеми „розови“ сценарии (резултати) от предлаганите промени, които не могат да бъдат постигнати с предлаганите промени. Не е направено и поне елементарно реално (а не формално) мисловно усилие, което би показало, че дори извън всичко друго няма как предлаганият законопроект да не изисква допълнителни бюджетни средства (след като се създава нов регистрационен режим, проверка на протоколи от ОС за избор на изпълнителен орган на всички ЕС и на други данни, издаване на удостоверения за това и т.н. от общинските и районните администрации, които и без тези допълнителни и значителни по обем задължения не разполагат с адекватен количествен, качествен и финансов капацитет да извършват адекватно и законосъобразно дори и досегашните си много по-малки по обем задължения по ЗУЕС). Предвид всичко гореизложено предлагам преди предлагането не само на настоящия, но и на какъвто и да било друг ЗИД на ЗУЕС: А. Да бъде извършена цялостна, реалистична, адекватна и компетентна последваща оценка на въздействието от приложението на ЗУЕС, която да обхване резултатите (последиците) от прилагането на закона от момента на приемането му до сега и да включва всички заинтересовани страни (не само гражданите и организациите, но и компетентните по закона държавни (в т. ч. съдебни) и общински органи и техните администрации). При тази оценка предлагам да бъдат взети под внимание и да бъдат детайлно анализирани и всички налични писмени становища, мнения и предложения от граждани и организации (в т. ч. стотиците такива в рамките на проведения през 2019 г. нарочен обществен дебат как да бъде изменен и допълнен ЗУЕС). Единствено по този начин (но само при реален и компетентен анализ и оценка, а не формални такива, както обикновено се прави) биха могли правилно и в цялост да бъдат идентифицирани действителните проблеми при управлението и поддържането на т. нар. сгради в режим на етажна собственост и действителните причини за тези проблеми; Б. Да бъде проучен опитът на други държави, където има подобен сграден фонд, като бъде анализирано дали, кое, доколко и по какъв конкретен начин би могло да бъде взаимствано и приложено на практика у нас (вкл. като се отчетат битово-социалните, правните, институционалните, културните и др. разлики спрямо нашата държава и общество). Бих искал да отбележа, че, като собственик на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост (вкл. участник в управителни органи на такива) и на база на многогодишни наблюдения, неподдържането на сградния фонд и неучастието в управлението на общите части от страна на собствениците, ползвателите и обитателите в масовия случай се дължи на тяхната незаинтересованост. Тя е резултат преди всичко на „култивираното“ с десетилетия съзнание на българина, че общите части на сградите не са негов конкретен ангажимент за разлика от индивидуалната му собственост (жилище, гараж, ателие и т.н.), тъй като са общи, т.е. на всички останали собственици са и те да си ги поддържат. А и освен това дори да не плати една или повече вноски за поддържането и/или ремонта им, другите ще ги покрият, а и все ще се намери някой и друг „будала“, който да стане управител или касиер. Към това следва да се добави и преобладаващата липса на правосъзнание в нашето общество (съзнание за познаване и доброволно съблюдаване на закона и на нормативно установените в обществен интерес правила, независимо дали ни се харесват или не). Важна обаче е основната причина за подобно съзнание, 3 незаинтересованост и липсата на правосъзнание (в конкретния случай за запознаване и съобразяване със ЗУЕС) и тя е отсъствието на адекватни, ясни и справедливи законови правила и най-вече на адекватен работещ системен и справедлив механизъм за контрол и налагане на санкции при неизпълнение на задъженията на собствениците, ползвателите и обитателите за участие в управлението и поддържането на общите части. Създаденият със ЗУЕС и действащ и понастоящем принцип на нещо като „другарски съд“, при който за да бъде санкциониран недобросъветен собственик, ползвател или обитател (вкл. управител на ЕС) трима негови съседи трябва да пишат констативен протокол за нарушение (неизпълнение на задължение) и да го представят в общинската (районната) администрация очевидно не работи и няма да проработи. Още повече при изначалната масова липса на правосъзнание (в т.ч. непознаване на закона) у етажните собственици, ползватели и обитатели. Това лесно може да бъде установено не само от писмените становища на гражданите, но и при проверка на броя, подадени в общинските (районните) администрации подобни констативни протоколи. Същевременно макар подобен екзотичен подход за инициране на административно наказателни производства по ЗУЕС да спестява значителен административен и финансов ресурс на общинската и районната администрация, тъй като в общия случай изобщо не се стига до извършване на действия от тяхна страна по съставяне на актове за установяване на административни нарушения и по издаване на наказателни постановления, той на практика води до безнаказаност на собствениците, ползвателите, обитателите, както и на управителите и членовете на УС и КС, които нарушават или не изпълняват задълженията си по ЗУЕС и създава усещане за несправедливост у всички останали, които спазват правилата, което нерядко прераства в неспазването и нарушаването на ЗУЕС и от тяхна страна, демотивация и отказ за участие както в ОС, така и в прякото управление на ЕС (като управител, касиер, член на УС или КС). Като резултат от това в множество етажни собствености цари пълен хаос, липса на изпълнителни и/или контролни органи, масово неплащане на парични вноски и неподдържане на общите части. Широко прокламираните в предлагания законопроект като „панацея“ на проблемите, свързани с управлението и поддържането общите части в сградите в режим на ЕС „професионални управители“ (търговци, управляващи ЕС) сами по себе си не могат и няма да решат тези проблеми при посочената липса на адекватни, ясни и справедливи законови правила и реален, адекватен, работещ и справедлив санкционен механизъм. Колкото и каквито и регистрационни режими и застраховки да бъдат измислени за тях, това са едни чисто формални изисквания, които лесно могат да бъдат формално преодоляни (както се случва на практика във всички области в нашата държава, в които няма реален, адекватен, своевременен и ефективен контрол от страна на органи на власт). Да се разчита на гореописания „другарски съд“ (независимо дали под формата на контролен съвет, когато е избран такъв, или на други трима съседи) да иницира конкретното санкциониране и административно наказване на „професионалните управители“ е също толкова несъстоятелно, колкото и очакването за съставяне на констативни протоколи срещу съседи (вкл. непрофесионални управители). Наред с това от множеството получени писмени становища (вкл. в рамките на проведения през 2019 г. нарочен обществен дебат как да бъде изменен и допълнен ЗУЕС, а и по настоящото обществено обсъждане) е очевидно, че т. нар. „професионални“ управители в масовия случай изобщо не са такива и на практика се справят с управлението по-зле от непрофесионалните такива (собственици, ползватели или обитатели) именно, защото не са пряко заинтересовани от доброто и законосъобразно управление на ЕС (което междувпрочем е свързано със значително повече разход на човешки и финансови ресурси от тяхна страна отколкото про-форма управлението, което масово извършват при неспазаване на изискванията на закона, разчитайки на незаинтересоваността и непознаването на закона от страна на повечето собственици, ползватели и обитатели и на липсата на реален работещ санкционен механизъм спрямо тях). В общия случай тези фирми - „професионални“ управители – са водени единствено от стремеж за лесна печалба без много усилия, като независимо от декларирания на хартия (по рекламни брошури, на сайтове и т.н.) респектиращ опит, капацитет и обем от услуги, на практика след избирането им налагат на шепата избрали ги собственици (които стават нещо като техни застъпници и защитници пред останалите, които не са ги избрали и не ги искат) договор, противоречащ на редица императивни разпоредби на ЗУЕС в ущърб на ЕС и на практика се съсредоточават основно в събирането на ежемесечните вноски (вкл. тези за тяхното възнаграждение), които много често са незаконосъобразно определени, т.е. действат на практика основно като касиери, 4 макар по закон изобщо да нямат право да бъдат такива, сливайки по законово недопустим начин функциите на управител и касиер. Същевременно тези „професионални“ управители изобщо не предприемат дължимите по закон действия за законосъобразно (т.е. в съответствие с обществения интерес, въздигнат в закон) управление и поддържане на общите части, а не за такова в несъответствие с изискванията на закона и в интерес (или поне въображаем такъв) на група собственици, ползватели и обитатели, измежду избралите ги за управител на ЕС и подсказващи им как и какво да правят (вкл. при разходването на общите средства), с които са се сближили. В тази връзка не се предприемат действия за привеждане на книгата на ЕС в ред (тъй като обикновено тя или изобщо не се води или в нея има непълни и/или неверни данни), не се предприемат действия за: установяване на действителните собственици/ползватели на самостоятелните обекти в сградата, на техните идеални части от общите части, респ. за определянето им по реда на ЗУЕС; установяване на действителния брой обитатели и подлежащи на извеждане животни във всеки един самостоятелен обект. В резултат от това: ежемесечните парични вноски за управление и поддържане на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“ не се определят/не се привеждат в съответствие с императивните изисквания на ЗУЕС; свикват се и се провеждат незаконосъобразни общи събрания (вкл. като манипулативно се вписват като гласували, лица, които по закон изобщо не могат да участват в приемането на решения от ОС, тъй като реално не са собственици, ползватели или редовно упълномощени техни представители), чиито решения при обжалване подлежат на отмяна от съда, като тази отмяна може да стане окончателен факт (т.е. съдебното решение да влезе в сила) години след приемането на незаконосъобразното решение (особено предвид факта, че „професионалните“ управители не спазват императивните изисквания на ЗУЕС за предоставяне на протоколите от ОС и на приложенията към тях на собствениците, ползвателите и обитателите, като считат, че със залепването на някакви съобщения на входа на сградата са изпълнили законовата процедура, но всъщност срокът за съдебно обжалване за неполучилите протокола собственици изобщо не е започнал да тече). Това създава хаос години след като е приключил мандата на отговорните за хаоса „професионални“ управители, тъй като съдебните решения имат обратно действие и решенията на ОС се считат за отменени от момента на приемането им (а не от момента на влизане в сила на съдебното решение). Напълно възможно и случващо се е да бъде отменено и самото решение за избор на „професионалния“ управител години, след като е бил избран и е бил вписан в регистъра на общинската/районната администрация или е подал уведомление по сегашния чл. 46б от ЗУЕС (ако изобщо е подал такова, тъй като понастоящем тези уведомления масово не се подават, а общинските/районните администрации нехаят и дори при сигнал, че не са подадени не налагат предвиденото в ЗУЕС административно наказание, щом не е подаден констативен протокол от „другарския съд“). Възниква въпросът каква отговорност и по какъв начин понася този „професионален“ управител, който е организирал незаконното си избиране и/или провеждането на други незаконни ОС и приемането на други незаконни решения. Също така – каква отговорност ще понесат кметовете и общинските/районните служители, които са регистрирали незаконно избрания „професионален“ управител и са му издали удостоверение за това и които с предлагания законопроект се предлага да регистрират и издават удостоверения не само на управителите/УС на сдруженията по ЗУЕС, но и тези на всички етажни собствености. Особено в случаи, при които от представения в общинската/районната администрация протокол е очевидно, че са нарушени императивни разпоредби на ЗУЕС относно свикването, провеждането и приемането на решения от ОС на ЕС. Налице са и множество пропуски/проблеми в разписването на конкретните текстове на предлагания законопроект, които предлагам да бъдат цялостно анализирани, преосмислени и пренаписани след извършване на горепосочените анализи, проучвания и оценки. Основните от тях са в предлаганите редакции на следните законови разпоредби: 1. Чл. 6, ал. 1: 1.1. Предлаганото регламентиране с новата т. 8а на задължение на собствениците за участие (лично или чрез пълномощник) във вземането на решения от общото събрание не кореспондира с разпоредбата на 5 чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗУЕС (в която участието в управлението на ЕС е регламентирано като право, а не като задължение на собствениците на самостоятелни обекти), както и с нормите на чл. 14, ал. 1 и ал. 3, които предвижват участието чрез пълномощник също като правна възможност, а не като задължение (когато собственикът/ползвателят не може да участва в ОС). Същевременно въвеждането на законово задължение, което не е скрепено с реално приложима санкция, превръща това задължение в пожелание и го обезсмисля като такова. Това е така, тъй като предвиденото административно наказание (в чл. 55, ал. 1 от ЗУЕС) за неизпълнение на задължение по ЗУЕС от страна на собственик, ползвател или обитател се установява и налага от общинската/районната администрация единствено при условие, че преди това нарушението е установено в констативен протокол, съставен от посочения по-горе „другарски съд“ от трима съседи или от управителя, (ако е външен) и двама съседи (чл. 57, ал. 1 и 3 от ЗУЕС) и този протокол е предоставен на общинската/районната администрация. Това на практика означава, че за да се приложи безумният санкционен механизъм по ЗУЕС (който както вече бе аргументирано е в основата за нефункционирането на закона и за незаинтересоваността и неучастието на собствениците, ползвателите и обитателите в управлението на общите части в сгради в режим на ЕС) всяко ОС (в което в общия случай няма да участват голяма част, а често и преобладаващата част от имащите право на глас) трябва да се превръща в „наказателна акция“ срещу неприсъствалите/неучаствалите във вземането на решенията от дневния ред от страна на присъствалите/участвалите техни съседи. Освен ненужните усложнения по писане на множество констативни протоколи (които в общия случай ще откажат присъствалите), евентуалното теоретично (но практически неосъществимо) подобно усилие (действие) би предизвикало ответна „наказателна акция“ на следващо/следващи ОС от неприсъствалите/неучаствалите „нарушители“ по отношение на тези, които са съставили и представили в общината/района констативните протоколи, както и по отношение на останалите „изправни“ съседи, които не са се противопоставили на тези действия, в случай че някой/някои от тях си позволи/позволят да отсъства/т/да не участва/т в следващо ОС. С други думи и без друго не добрите (в масовия случай) съседски отношения биха се „взривили“ и превърнали в открит конфликт и безсмислено противопоставяне (дори само поради тази причина и извън множеството други поводи за противопоставяне, заложени в закона). Наред с това в подобна ситуация управителят, особено ако е „професионален“ (външен за ЕС), би рискувал „меко казано“ да влоши отношенията си със санкционираните собственици/ползватели, ако се е съгласил да участва в съставянето на констативния протокол, респ. с тези, които са присъствали на ОС и са изявили желание да бъдат санкционирани неприсъствалите, ако е отказал да участва в „другарския съд“. Очевидно описаната (единствено възможна, ако трябва да се прилага досегашния и предлаган да остане и със законопроекта законов механизъм за налагане на административни наказания за неизпълнение на задължения по ЗУЕС) ситуация не е изгодна и не е в интерес нито на собствениците, ползвателите и обитателите в сгради в режим на ЕС, нито на т. нар. „професионални“ управители, нито отговаря на обществения интерес и на прокламираните със законопроекта цели, тъй като по никакъв начин няма да допринесе за подобряване заинтересоваността и ангажираността за участие в управлението на ЕС и оттам за по-доброто управление и поддържане на общите части на сградния фонд. Отделно от това, предвид описаното в настоящата точка, евентуалното прилагане на предвидения в ЗУЕС санкционен механизъм, потенциално би довело и до съдебно обжалване на наложените административни наказания и възможни допълнителни усложнения и конфликти в ЕС. Предлаганата нова разпоредба на т. 8а не кореспондира и с чл. 20 от ЗУЕС (където е регламентирано задължение на собствениците/ползвателите за участие в управлението като управител/член на УС/член на КС(контрольор)). В цитираната норма са предвидени хипотези, при които собственикът/ползвателят може да откаже да участва в управлението (свързани с трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година), без това да се третира като неизпълнение на регламентирано в ЗУЕС задължение, които са напълно реално осъществими и обективно биха препятствали и участието в ОС. Още повече, че тъй като участието в конкретно ОС е еднократно действие, фиксирано във времето, е напълно реално невъзможността за участие да се дължи и на краткосрочно отсъствие и/или заболяване, неотменим служебен или личен ангажимент, внезапен инцидент от всякакво естетство и др. под., които включително предвид момента на реално узнаване за датата на събранието или други обективни обстоятелства да не позваляват участие и чрез пълномощник (вкл. напр. защото няма подходящ или желаещ да бъде такъв), което освен това както бе посочено 6 съгласно чл. 14, ал. 1 и 3 от ЗУЕС е правна възможност (т.е. не е задължително). Същевременно в предлаганата нова т. 8а не е предвидена никаква възможност за освобождаване от задължението за участие в конкретно ОС при обективна невъзможност за участие (лично или чрез пълномощник). В допълнение новата т. 8а не е съобразена и с чл. 6, ал. 2 във връзка с чл. 5, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като от нея във връзка с нормата на чл. 6, ал. 2 следва, че ползвателите са длъжни да участват и във вземането на решения, за които не могат да гласуват съгласно разпоредбата на чл. 5, ал. 2, освен ако изрично не е уговорено друго. Предвид всичко изложено ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата на т. 8а да отпадне изцяло и след горепосочените анализи, проучвания и оценки да бъде разработен изцяло нов, конституционно и законово издържан, адекватен, действащ и ефективен механизъм за контрол и налагане на санкции от страна на органи на власт (вкл. по сигнал/сезиране от отделен гражданин/организация – собственик/ползвател/обитател или орган на ЕС (вкл. управител/УС/КС/контрольор)) при неизпълнение/нарушаване на задъженията на собствениците, ползвателите, обитателите и органите на ЕС (управител/УС/КС/контрольор) по ЗУЕС, като след изготвянето му да бъде детайлно анализирано и адекватно обосновано (като се отчетат всички житейски и правни ефекти, както и реалното реализиране на поставените цели) дали, доколко и кои конкретни права на собствениците, ползвателите и обитателите да бъдат въздигнати в законови задължения и то само в случай, че могат да бъдат скрепени с реална, действаща, ефективно приложима, законосъобразна и целесъобразна санкция. 1.2. Не е ясна целта на изменението на т. 10. Отделно от това ЗУЕС навсякъде борави с понятието „разходи за управление и поддържане“, за което има и легална дефиниция в § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС, в която тези разходи са изброени общо, без да е налично отграничение кои от тях са само „разходи за управлението“ и кои са само „разходи за поддържането“. Със законопроекта не се предлага изменение на тази легална дефиниция. Предвид изложеното ПРЕДЛАГАМ предлаганото изменение на т. 10 в този му вид да отпадне от настоящия, както и от какъвто и да е бъдещ проект на ЗИД на ЗУЕС. 2. Чл. 6, ал. 3 – от формулировката на предлаганото изменение следва, че обитателите имат и задължението по новата т. 8а, което противоречи на разпоредбата на чл. 5, ал. 4 от ЗУЕС (съгласно която обитателите не могат да участват във вземането на решения от ОС, тъй като могат да участват в управлението на ЕС само със съвещателен глас), както и на разпоредбата на чл. 14, съгласно която в ОС чрез пълномощник могат да участват единствено собствениците и ползвателите. Също така изключването на обитателите от обхвата на задължението за заплащане на разходите за управление и поддържане на общите части не кореспондира с разпоредбите на чл. 48, ал. 8, чл. 51, ал. 5, 6 и 7 от ЗУЕС, които предвиждат задължение за заплащане на същите разходи и от обитателите. Отделно от това, освобождаването на обитателите от задължението за заплащане на разходите за поддържане и управление и възлагането на тези разходи изцяло в тежест на собствениците не е аргументирано по никакъв (нито житейски, нито правно) начин. Необосновано и лишено от логика е заплащането от собствениците, които не ползват самостоятелните си обекти и респ. общите части на сградата да заплащат разходите за поддържането им (които са основно за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьора), т.е. да заплащат за услуги, които на практика не ползват и то за сметка на други лица, които реално ги ползват и от които зависи размерът на тези разходи. По този начин освен всичко останало реално ползващите услугите няма да са заинтересовани нито да пазят чистотата на общите части, нито да пестят ток, вода, отопление, нито да ползват по-малко и да пазят асансьорите, с цел намаляване на общите „режийни“ разходи и респ. на дължимите от тях вноски, тъй като всичко ще се плаща от собственика (без той да има възможност да влияе върху размера на тези разходи и вноски). Същото важи до голяма степен и за разходите за управление, тъй като те обикновено са основно свързани с дейностите по текущото управление на общите части (вкл. плащането на „режийни“ и комуникация с изпълнителите на дейностите по почистване, абонаментно обслужване на асансьорите, доставиците на комунални услуги по електроснабдяване, водоснабдяване и топлоснабдяване) и събирането на ежемесечните вноски. В допълнение подобно необосновано и неотговарящо на житейските реалности предложение е вероятно да срещне масова съпротива от собствениците на самостоятелни обекти (които в общия случай ще трябва да търсят възстановяване на заплатените средства от наемателите на обектите им, т.е. ще се явят като посредник между реално живущите в сградата и ползващите заплащаните от тях 7 услуги и касиера на ЕС) и едва ли ще допринесе за повишаване на събираемостта на ежемесечните вноски за покриване на разходите за управление и поддържане на общите части, особено като се има предвид, че собствениците, които не живеят в сградата е вероятно да бъдат и по трудно откриваеми от касиера и управителя. Предвид изложеното ПРЕДЛАГАМ проектоизменението на чл. 6, ал. 3 да отпадне и да бъде цялостно преосмислено в рамките на горепредложените анализи, проучвания и оценки, след които да бъде цялостно, адекватно, житейски и правно обосновано дали изобщо, доколко и по какъв конкретен начин да бъде включено в бъдещ проект на ЗИД на ЗУЕС. 3. Чл. 7, ал. 2, т. 3 – проектоизменението не е съобразено с обстоятелството, че немалко собственици и ползватели на самостоятелни обекти в сгради в режим на ЕС са възрастни хора, които не ползват съвременни комуникационни технологии, в т. ч не разполагат с електронна поща и не могат да боравят с такава. Предвид това предлаганото изменение е житейски необосновано и ПРЕДЛАГАМ да отпадне. 4. Чл. 7, ал. 3 – предвиденото с предлаганото изменение подаване на декларация от собственика и за изискуемите от закона данни за обитателите, пребиваващи в неговия обект на самостоятелно правно основание (договор за наем или друго правоотношение) не е аргументирано по никакъв начин (нито житейски, нито правно). Същевременно не е ясно (нито е обосновано) как то ще допринесе за по- доброто водене на книгата на етажната собственост и за своевременното й попълване с пълни и достоверни данни за всички обитатели и отглежданите от тях, подлежащи на извеждане, животни. В общия случай собственикът-наемодател изобщо може да не разполага с достоверна информация във всеки един момент за точния брой хора, които обитават/използват самостоятелния му обект, още по-малко за броя на животните, които отглеждат и извеждат навън. В тази връзка възлагането със закон на собственика да декларира тези данни има потенциала да доведе до още по-голям хаос, недеклариране, несвоевременно или невярно деклариране на данните. Отделно от това както бе изложеното вече по-горе (вкл. в т. 1.1) законопроектът, подобно на понастоящем действащия ЗУЕС, не съдържа конституционно и законово издържан, адекватен, работещ и ефективен механизъм за контрол и налагане на санкции при неизпълнение на задъженията на собствениците (както и на останалите адресати на такива) по ЗУЕС, предвид което нововъведеното с проектоизмененията на чл. 6, ал. 1, т. 16 и чл. 7, ал. 3 задължение за подаване на декларация на практика не е скрепено с реално приложима санкция, което само по себе си го превръща в пожелание и го обезсмисля като задължение. С особена острота от години стои и продължава и понастоящем да стои и въпросът защо трябва да се вписват, а с предлаганите изменения и декларират данни, които по силата на действащото законодателство следва да са налични или вече декларирани в общинските/районните администрации (предвид законово регламентираните задължителни процедури по регистрация по постоянен и настоящ адрес, издаване на актове за гражданско състояние (вкл. актове за раждане и за смърт, удостоверения за наследници), деклариране/служебно предоставяне на данни при извършване сделки с вещни права върху недвижими имоти, придобиване на вещни права при наследяване, по завещание и т.н.), които разполагат с преобладаващата част от предвидените в чл. 7, ал. 2 и 6 от ЗУЕС данни. Защо толкова години не се предвижда в ЗУЕС адекватен механизъм и задължение на общинските/районните администрации, скрепено с реални, работещи и ефективни санкции при неизпълнението му, за периодично предоставяне на управителите (независимо дали вътрешни или външни за ЕС)/председателите на УС (особено сега, след като, макар и с огромно закъснение, у администрацията в МРРБ отново правилно е назряла идеята за регистрирането им и когато не е създадено сдружение на собствениците, което беше заменено преди години с провалилия се и изначално неадекватен действащ понастоящем режим на уведомяване по чл. 46б от ЗУЕС) на наличните в съответната общинска/районна администрация (както и на тези, които лесно биха могли да бъдат осигурени чрез получаването им по служебен път от други администрации) подадени/декларирани по силата на други закони данни, необходими за пълното, своевременно и достоверно попълване на книгата на ЕС на съответните сгради?! Именно това, както и регламентирането на адекватен, работещ и ефективен механизъм за контрол и налагане на санкции при неизпълнение на задъженията по ЗУЕС реално би оказало съществено съдействие на етажните собствености и техните управителни органи, а не общи и изпразнени от действително съдържание и смисъл разпоредби от сорта на тази по чл. 44, ал. 1, т. 19 от ЗМСМА. Вместо това обаче предлаганото с проектозакона ново деклариране на данните с декларация по образец е поредната про-форма предлагана (от очевидно възприемащата се за самодостатъчна 8 безнаказана администрация, която нехае за реалното положение, проблемите, мнението и предложенията на хората, които я издържат) законова промяна, която няма да реши, а единствено може да задълбочи проблема, тъй като по силата на закона ще се въведе допълнителна тежест за собствениците, ползвателите и управителните органи в етажните собствености, която нито ще гарантира своевременното, пълно и достоверно деклариране на данните и респ. коректното попълване на книгата на ЕС, нито ще допринес за подобряване на управлението и поддържането на общите части. Напротив, единствено може да демотивира още повече собственици/ползватели от подаване на каквито и да било данни и/или на коректни данни и да задълбочи стоящите от години проблеми с невъзможността да бъде събрана и поддържана изобщо пълна и достоверна (вкл. идентична на събраната/подадената/декларирана в изпълнение на други закони и налична в администрацията) информация дори относно: действителните собственици на самостоятелните обекти, квадратурата на обектите им и съответстващите й идеалните части от общите части; действителните ползватели и обитатели (вкл. наематели) на самостоятелните обекти в сградата; действителния брой и възраст на членовете на домакинствата на собствниците, ползвателите и обитателите, които живеят/използват самостоятелните обекти в сградата; действителният брой на отглежданите в самостоятелните обекти животни, подлежащи на извеждане. А без пълна и достоверна подобна информация потенциално почти всяко решение на ОС и действие (акт) на управителен орган на ЕС рискува да бъде отменено при съдебно обжалване и то често години, след като е прието или извършено с всички неблагоприятни за етажните собственици, ползватели и обитатели, както и за правни субекти извън тях (вкл. „професионални“ управители) последици от това. Отделно от това предлаганата нова редакция на чл. 7, ал. 3 съдържа и редица неточности и неясноти. Така например не е ясно по какви конкретни начини се подава декларацията (вкл. ако се подава на хартия на конкретно на кого, къде и как се предоставя/изпраща, в т. ч. ако изпълнителният орган е колективен – УС), подписва ли се (вкл. ако се подава на електронния адрес на УС/управителя необходим ли е електронен подпис и ако не е как ще се удостоверява авторството и целостта на документа), как ще се удостоверява получаването на декларацията (вкл. кога е подадена/получена) и т. н., вкл. предвид обстоятелството, че част от тези и други подобни въпроси е възможно впоследствие да бъдат предмет на съдебно установяване във връзка с предявени искове по реда на ЗУЕС. Също така второто изречение на обсъжданата проекторазпоредба предвижда подаване на декларация при промяна единствено на обстоятелствата по чл. 7, ал. 2, т. 5 и т. 6, т.е. при промяна на обстоятелства по останалите точки на чл. 7, ал. 2 не се изисква ново деклариране, в което няма никаква логика (тъй като и тези данни могат да се променят). Отделно от това в предлагания законопроект (в който няма преходни разпоредби) липсва яснота по следните въпроси: какво се случва с досегашните книги на ЕС и вписаните данни в тях; всички наново ли ще подават декларации, включително и тези, в чиито данни няма промяна; за всички данни ли ще се подава наново декларацията или само за тези, в които при влизането в сила на изменението на закона има промяна; ако ще се подава от всички наново, в какъв срок следва да се подаде декларацията от тези, в чиито данни няма промяна; управителят (УС) ще преписва ли наличните в досегашната книга на ЕС данни, за които не са подадени декларации в определен срок след влизане в сила на изменението и ако да какъв е този срок? Предвид всичко изложено ПРЕДЛАГАМ проектоизменението на чл. 7, ал. 3 да отпадне и да бъде цялостно преосмислено в рамките на горепредложените анализи, проучвания и оценки. Също така ПРЕДЛАГАМ всякакви проектоизменения, касаещи книгата на ЕС да бъдат предлагани за обществено обсъждане само и единствено с предварително разработен адекватен, реално приложим и ефективен механизъм и задължение на общинските/районните администрации, скрепено с реални, работещи и ефективни санкции при неизпълнението му, за периодично предоставяне на управителите/председателите на УС на наличните в съответната общинска/районна администрация (както и на тези, които лесно биха могли да бъдат осигурени чрез получаването им по служебен път от други администрации) подадени/декларирани по силата на други закони данни, необходими за пълното, своевременно и достоверно попълване на книгата на ЕС на съответните сгради, както и след регламентирането или едновременно с предлагането на адекватен, работещ и ефективен механизъм за контрол и налагане на санкции при неизпълнение на задъженията по ЗУЕС. 9 5. Чл. 7, ал. 6 и ал. 8 – не е ясно в хипотезата на избран УС: кой точно негов член физически вписва данните от подадените декларации, тъй като няма как това да се извърши от всички заедно; всички членове на УС ли ще се подписват под вписаните данни, за да удостоверят достоверността на пренасянето им от декларациите и датата на вписването. Не е предвиден и срок след получаване на декларацията, в който следва да бъде извършено вписването. ПРЕДЛОЖЕНИЕТО ми е същото като записаното в предходната точка във връзка с чл. 7, ал. 3. 6. Чл. 11, ал. 1: 6.1. ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата на новата т. 3а да отпадне изцяло, тъй като е лишена от смисъл и логика. Това следва от редица други разпоредби както на ЗУЕС в сегашния му вариант, така и в предлагания законопроект за изменението му, както и от цялостната логика на закона. Съгласно чл. 10 от ЗУЕС органи на управление на ЕС са общо събрание (ОС) и управителен съвет (УС) или управител, като в чл. 19, ал. 1 от ЗУЕС е регламентирано, че изпълнителният орган на ЕС е УС или управител. В чл. 19, ал. 8 от закона е предвидена възможност за възлагане (по решение на ОС, прието с квалифицирано мнозинство) на правомощията или на част от тях на УС (управителя) на физически или юридически лица, които не са собственици (т. нар. неформално „професионален“ управител). При прието подобно решение упълномощено от ОС лице сключва договор за възлагане (предварително одобрен също с решение на ОС) за срок до две години с това лице. Последното изречение на същата законова разпоредба императивно постановява, че в срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорностите на УС (управителя) по ЗУЕС. В предлаганата със законопроекта нова редакция на чл. 19, ал. 8 този текст се запазва с единствената промяна, че „професионалният“ управител вече може да бъде само търговец, вписан в регистъра по чл. 47в (вместо, което и да е физическо или юридическо лице, което не е собственик, както е към момента). Това очевидно означава, че по силата на закона (както в действащата понастоящем негова редакция, така и след евентуално приемане на предлаганите със законопроекта промени) лицето, на което с договор са възложени правомощията или част от тях на УС (управителя) в срока на договора има правата, задълженията и отговорностите на УС (управителя) по ЗУЕС. Последното може единствено да означава, че това лице всъщност има статута и е управител на ЕС за срока на действие на договора и до избора на нов управител или УС, независимо от различните наименования, с които боравят ЗУЕС в сегашната му редакция и предлаганият законопроект за изменението му (и които създават и могат да създадат объркване у непознаващите разпоредбите на ЗУЕС в детайл, каквато са преобладаващата част от адресатите на закона, като включително се използват и могат да продължат да се използват от недобросъвестни „професионални“ управители (каквито са преобладаващата част от действащите понастоящем на пазара фирми) да въвеждат в заблуждение както собствениците, ползвателите и обитателите, така и често некомпетентната, непознаваща в детайл закона и съдебната практика по прилагането му и нехаеща за реалните проблеми общинска/районна администрация, че може паралелно с тях да се избира от ОС и про-форма (за пред властите и заблудилите се собственици, ползватели, обитатели и съконтрагенти на ЕС) да действа друг вътрешен за ЕС управител (УС). Като на практика обаче в ЕС се събират ежемесечни вноски в пълен размер за външната фирма, действаща в абсолютно нарушение на закона основно като касиер, с главната и често единствена цел да си събере и прибере парите, и като нещо като асистент (съуправител) с най-различни, никъде непредвидени в закона наименования (напр. оперативен управител, доставчик на услуга по управление и поддръжка на ЕС и др. под.) и извършваща (осъществяваща) дефакто част или всички от функциите (правомощията) на официално избрания и обявен вътрешен управител (УС), без обаче да се регистрира/съобщава чрез уведомление в общината/района като управител на ЕС. Описаната напълно реална и нерядко случваща се хипотеза, при гореописаната липса в ЗУЕС на адекватен, действащ и ефективен механизъм за административен контрол и административно наказване, води до пълен хаос в ЕС, като не се знае кой измежду вътрешния управител (УС) и фирмата-„скрит“ управител и касиер кога, каква и доколко част от функциите (правомощията) на управителя (УС) по ЗУЕС извършва. Обикновено тези лица (които се сближават едни с други) се разбират в неформални разговори помежду си, за които няма никаква документална следа дали, кой от тях, как, кога и доколко да действа, което, освен че няма нищо общо с императивните 10 изисквания на ЗУЕС, води до: пълен хаос в ЕС; неизвестност у собствениците, ползвателите и обитателите, които не са част от близкия кръг, който се оформя около въпросните лица, какво изобщо се случва в ЕС (в т. ч. как и от кого се решава харченето на общите пари); липса изобщо или липса на адекватни и достоверни планиране и отчетност относно управлението и поддържането на общите части; липса на книга на ЕС или наличие на изобилстваща с непълни и неверни данни такава; липса на законосъобразно определени идеални части; избирателно събиране на определените (както законосъобразно, така и незаконосъобразно) ежемесечни парични вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части, за фонд „Ремонт и обновяване“ и за други извънредни разходи (вкл. по собствена, несъответна на закона и дори на законните/незаконните решения на ОС, доколкото има приети такива, преценка на порочния управителен тандем от кого, за колко членове на домакинство и животни, кога, доколко и за какъв период назад във времето да се събират вноските), водещо наред с всичките други потенциални неблагоприятни рискове и усложнения и до погасяване по давност на възможността за принудително събиране дори на законосъобразно определени и дължими вноски (доколкото има такива), тъй като не се следи и не се предоставя информация за дължимите вноски, по отношение на които скоро предстои да изтече законоустановената погасителна давност; извършване на незаконосъобразни разходи на общите средства и на незаконосъобразни ремонти (вкл. без решение на ОС, когато такова е необходимо, без необходимите по закон разрешения и/или проекти и без договори или с неадекватни и несъответни на закона договори със съмнителни лица, от които впоследствие не може реално да бъде потърсена отговорност за неизпълнение или лошо изпълнение), за които „неприближените“ до „възседналия“ ЕС приятелски кръг изобщо не разбират или разбират след години; неизготвяне и неоповестяване/непредоставяне на каквито и да било актове от управителя, вкл. на императивно изискуемите протоколи от заседания на УС; свикване и провеждане на незаконни ОС и приемане на незаконни решения (в т. ч. съставяне на неграмотни протоколи от проведените ОС с незаконосъобразно съдържание и неоповестявене/непредоставяне на всички собственици, ползватели и обитатели на протоколите) с потенциал да бъдат отменени от съда с всички произтичащи от това допълнителни проблеми, неблагоприятни финансови последици и други негативни усложнения и т.н. В допълнение договорите със „скритите“ фирми-управители изобилстват от правни абсурди и клаузи, които освен че са незаконосъобразни реално не са в интерес на етажните собственици, ползватели и обитатели, какъвто всъщност е целият описан порочен механизъм на „скрито“ незаконно управление. В общия случай тези договори дори изобщо не се одобряват от ОС преди сключването им и не се оповестяват/предоставят на „неприближените“ собственици, ползватели и обитатели. Също така в тях се залагат клаузи за прекратяването им от страна на „скритата“ фирма-управител по всяко едно време с предизвестие (обикновено от един месец), нямащи нищо общо с императивните изисквания на закона. Крайният резултат от всичко това е: още по-голямо противопоставяне и разделение сред собствениците, ползвателите и обитателите; водене на съдебни дела от една част от тях (което при липсата на адекватен, действащ и ефективен законов механизъм за административно наказване е единствената реална, но същевременно изключително бавна, времеемка и ресурсоемка, възможност за правна защита); дезинтересиране на друга част от тях; масов отказ от участие в ОС и от заплащане на вноски; създаване на впечатлението, че само „будалите“ плащат; неподдържане, замърсяване, компроментиране (вкл. авариране/нефункциониране на уредби и инсталации) и/или разрушаване на общите части в сградата). Това е така и защото съгласно друга императивна разпоредба на ЗУЕС - чл. 21, ал. 2 - УС (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов УС (управител), което означава (вкл. и предвид горепосочените разпоредби на чл. 10 и чл. 19, ал. 1 от ЗУЕС), че ЕС може да има само един изпълнителен орган – управител или УС – и че при възлагане на правомощията на управителя (УС) по реда на чл. 19, ал. 8, независимо дали изцяло или само на част от тях (и по сега действащата редакция на ЗУЕС и по предлаганата му редакция след изменението) не може едновременно (паралено) с лицето, на което тези правомощия са възложени да съществува и да функционира друг изпълнителен орган (УС/управител), тъй като при избор на лице по реда на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС (което има всички права, задължения и отговорности на УС (управителя), т.е. статут на управител, в т. ч. и задължението по чл. 21, ал. 2 от ЗУЕС) мандатът (правомощията) на действащия до този момент УС (управител) се прекратява автоматично по силата на закона, а при последващ избор на друг (нов) 11 УС/управител също по силата на закона ще се прекрати мандатът (правомощията) на избраното лице по реда на чл. 19, ал. 8. Последното е изрично предвидено и в предлаганите нови изречения три и четири в разпоредбата на чл. 19, ал. 8 (където е записано, че когато най-късно 7 дни преди изтичане на срока на договора за възлагане не е избран УС/управител или търговец, вписан в регистъра по чл. 47в, „договорът за възлагане между етажната собственост и търговеца, вписан в регистъра по чл. 47в се удължава до избора на нов управителен съвет (управител) или търговец, вписан в регистъра по чл. 47в“). След като договорът на лицето, избрано по реда на чл. 19, ал. 8, се удължава (т.е. то продължава да изпълнява функциите си) до избора на нов управител (УС), е повече от очевидно и се налага единственият възможен логически извод, че това лице всъщност е управител на ЕС и паралелно с него не може да съществува друг изпълнителен орган на ЕС (управител/УС). В противен случай договорът не би зависел от избора на нов управител/УС, а управителя/УС от една страна и търговецът, вписан в регистъра по чл. 47в, от друга, не биха били посочвани алтернативно посредством съюза „или“ (както е и в други проекторазпоредби от законопроекта – напр. чл. 17, ал. 2, т. 7, чл. 33, ал. 2, т. 7, чл. 34, ал. 10, чл. 44, ал. 4 и др.). В допълнение, както в сега действащата редакция на ЗУЕС, така и в предлаганото му изменение, няма отделно регламентиране на правомощия (права и задължения) на управителя (УС) и на правомощия (права и задължения) на лицето, избрано по реда на чл. 19, ал. 8. Тези правомощия са едни – правомощия на управителя (УС), регламентирани основно в чл. 23, но и в други разпоредби на закона (напр. чл. 12, ал. 1, т. 1, чл. 16, ал. 2, ал. 6, ал. 7, чл. 48, ал. 5, чл. 49, ал. 1, ал. 2, ал. 3, чл. 52, ал. 2 и др.). След като по силата на последното изречение на чл. 19, ал. 8 избраното по реда на тази разпоредба лице има правата, задълженията и отговорността на УС (управителя) по ЗУЕС, очевидно то няма никакви отделни правомощия, извън правомощията на управителя (УС), т.е. не може да извършва нищо различно от това, което извършва управителя (УС), което отново еднозначно и категорично показва, че по смисъла на ЗУЕС изпълнителният орган на ЕС е само един и не може едновременно с лицето, избрано по реда на чл. 19, ал. 8 да функционира друг управител (УС), защото това лице всъщност е управител на ЕС. В тази връзка лишени от законова основа, логика и смисъл са и всички разпоредби както в действащия ЗУЕС, така и в предлагания законопроект за изменението му, предвиждащи възможност за възлагане на лицето, избрано по реда на чл. 19, ал. 8 (т. нар. „професионален“ управител) на част от правомощията на УС (управителя), тъй като дори и такова да бъде извършено, по силата на последното изречение на чл. 19, ал. 8, както и предвид всичко изложено в настоящата точка, това лице ще има всички правомощия (права и задължения) на УС (управителя) по ЗУЕС. Такива разпоредби са чл. 11, ал. 1, т. 11, чл. 17, ал. 2, т. 7, чл. 19, ал. 8, първо изречение, както и аналогичните им разпоредби по глава втора, раздел III относно сдружението на собствениците (чл. 33, ал. 2, т. 7) от сега действащия ЗУЕС, а също така разпоредбите на чл. 11, ал. 1, т. 11, буква „а“, чл. 19, ал. 5 и ал. 8, първо изречение от предлагания законопроект за неговото изменение и допълнение. ПРЕДЛАГАМ посочените разпоредби да бъдат редактирани, като се премахнат частите от тях, предвиждащи или навеждащи на възможност за възлагане само на част от правомощията на УС (управителя) по ЗУЕС. ПРЕДЛАГАМ и с оглед на всичко изложено в настоящата точка да отпадне изцяло проекторазпоредбата на новата т. 3а, тъй като изборът (и освобождаването) на въпросния търговец, управляващ етажната собственост (както личи дори и от наименованието му), както вече бе аргументирано, по смисъла на закона е избор (освобождаване) на управител на ЕС, който е регламентиран като правомощие в действащата и понастоящем разпоредба на чл. 11, ал. 1, т. 2 от ЗУЕС, както и по детайлно в горепосочената разпоредба на чл. 19, ал. 8. 6.2. Във връзка с изложеното в т. 6.1. по-горе ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата на изменената т. 4 да отпадне изцяло. В допълнение, след като търговецът, на когото е възложено управлението по реда на чл. 19, ал. 8 няма отделни правомощия (права и задължения) от тези на УС (управителя), вкл. не представя отделен (различен) годишен отчет за изпълнението на годишния бюджет, извън годишния отчет за изпълнението на бюджета на управителя (по чл. 23, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС), чиито правомощия осъществява и след като и де юре и де факто този търговец е управител на ЕС, едновременно, с който законът не позволява да функционира друг изпълнителен орган (УС/управител), е лишено от всякакъв смисъл и логика регламентирането на правомощие на ОС за приемане на отделен негов отчет за изпълнение на 12 бюджета (какъвто не съществува по смисъла на закона). Подобно изменение единствено може да създаде объркване и неяснота относно законовите текстове. 6.3. Във връзка с изложеното в т. 1.2. по-горе ПРЕДЛАГАМ проектоизменението на т. 5 в този му вид да отпадне. 6.4. ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата на т. 11, буква „а“ да бъде коригирана във връзка с изложеното и предложеното в т. 6.1. по-горе. ПРЕДЛАГАМ в буква „б“ от същата точка „дейностите“ да се коригира на „дейности“, тъй като от една страна в общия случай дейностите, необходими за поддрържане на общи части на сградата не се възлагат вкупом на едно и също лице, тъй като обикновено изискват разнородна експертиза, а от друга страна ОС може да реши не всички такива дейности да бъдат възложени (напр. собствениците, ползвателите и/или обитателите или някои от тях могат да решат да извършват и сами безвъзмездно някои от тях). 7. ПРЕДЛАГАМ всички предлагани със законопроекта изменения, с които се въвежда смесен режим на работа на ОС – присъствено и онлайн - да бъдат преосмислени в цялост и да бъдат включени в настоящия или бъдещ законопроект след детайлно анализиране, прецизиране, съобразяване на всички изисквания на действащото законодателство и отстраняване на всички неясноти, възможни проблеми и усложнения от фактическо и правно естество (вкл. такива, които биха могли да опорочат провеждането на събранието при евентуално съдебно обжалване – искане за отмяна на от съда на приети решения от проведено в смесен режим на работа ОС), до които могат да доведат, тъй като предложените понастоящем семпли текстове не са такива. Отделно от това, в предлаганото ново второ изречение на чл. 16, ал. 1 провеждането на ОС в смесен режим е предвидено като правна възможност (а и дори и да се създадат и предложат адекватни законови текстове в горепосочения смисъл за него, то не би следвало да е задължително, тъй като не всички ЕС биха имали техническа възможност и капацитет за това). Не става обаче ясно кой, кога, при какви условия и по какъв начин решава дали дадено ОС да се проведе в смесен режим или само присъствено. Същевременно в предлаганото изменено съдържание на поканата по чл. 13, ал. 7 изобщо не е предвидено да бъде записвано, дали ОС, за което тя се отнася ще се проведе в присъствен или в смесен режим, което означава че дори и да има възможност и решение за това, лицата, имащи право да присъстват на ОС няма да са уведомени, че могат да го направят и онлайн. Отсъства и каквото и да било задължение за посочване в поканата по какъв начин (напр. през каква платформа, приложение или др. ИКТ средство) ще се извършва онлайн участието, какви са необходмите технически стъпки, които следва да бъдат извършени, как ще се достъпва платформата/приложението/другото техническо средство (вкл. информация за неговия уеб адрес, код за достъп, парола и т.н.), без наличието на предварителна яснота за които евентуално онлайн участие от страна на желаещите членове на ОС би било невъзможно. В допълнение, стоят и редица въпроси, свързани с информационната сигурност, липсата на гаранции, че при онлайн участие няма да присъстват зад кадър и лица, които нямат право да присъстват на ОС, процедурата за действие при наличие/възникване на проблеми от техническо естество, които изначално препятстват онлайн присъствието на желаещите членове на ОС или го прекъсват в хода на провеждане на заседанието и много други, които ПРЕДЛАГАМ да бъдат детайлно анализирани и изяснени в рамките на предложеното по-горе цялостно преосмисляне на предлаганите със законопроекта изменения, касаещи въвеждането на смесен режим на работа на ОС. 8. В предлаганото допълнение на второто изречение на чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС е предвидена възможност за упълномощаване под формата на електронен документ, без обаче да е предвидено как той следва да бъде подписан, както и дали този документ може да бъде напр. сканирано копие на писменото пълномощно (съдържащо подписа на упълномощителя), вкл. ако да трябва ли то да бъде допълнително заверявано по някакъв начин и/или може да бъде електронен документ, подписан с електронен подпис (вкл. ако да с какъв). Също така не е предвидено по какъв начин ще се удостостоверява, че електронният документ е получен от УС (управителя), вкл.: ще е необходимо ли писмено потвърждение за това с обратен имейл от УС (управителя); ако не бъде получено от подателя на пълномощното такова потвърждение в определен срок, какво следва? Предвид това ПРЕДЛАГАМ предлаганото допълнение да бъде конкретизирано и прецизирано като се включи ясна регламентация на тези въпроси. 13 9. ПРЕДЛАГАМ всички проектоизменения, с които се въвежда неприсъствено гласуване за вземане на решения от ОС на ЕС да бъдат преосмислени в цялост, като бъде внимателно преценено дали изобщо да не отпаднат от настоящия или бъдещ законопроект след детайлно анализиране и съобразяване на всички изисквания на действащото законодателство и на всички възможни проблеми и усложнения от фактическо и правно естество (вкл. такива, които биха могли да опорочат провеждането на събранието при евентуално съдебно обжалване – искане за отмяна на от съда на приети решения от проведено в смесен режим на работа ОС), до които неприсъственото гласуване може да доведе. Наред с това ПРЕДЛАГАМ да се вземат под внимание и да се съобразят допълнително и следните обстоятелства, които също могат да създадат сериозни проблеми: - предлаганото неприсъствено гласуване (което в предлагания му вариант практически представлява догласуване след датата на провеждане на ОС) означава, че тези решения, за които по време на присъственото провеждане на ОС липсва изискуемото от закона мнозинство няма да се считат за приети на датата, на която е проведено ОС, а евентуално на по-късна дата (ако и когато липсващите гласове се съберат посредством подадените допълнително декларации, предвидени в новата проекторазпоредбата на чл. 17а, ал. 3), като тя може да е различна за всяко такова решение. Това би довело до усложнение и може да доведе до объркване относно това, кое решение от едно и също заседание на ОС кога е прието и е породило своето правно действие (ефект) – едно решение може да се счита за прието на датата на събранието, друго решение – напр. на 2-рия ден след провеждането му, трето – напр. на 4-тия ден след провеждането му, четвърто – напр. на 6-тия ден след провеждането му и т.н. Това може да породи проблеми и при последващото изпълнение на решенията и тяхното евентуално съдебно оспорване. Още повече, че в законопроекта липсва изискване както в самата декларация по чл. 17а, ал. 3, така и в протокола от ОС да се отразява датата, на която е подписана декларацията (единствено при електронен подпис, тя ще е видна от самия КЕП), а ако тази дата (при декларация, подписана с КЕП) е различна от датата, на която декларацията е изпратена по електронен път на управителя (УС), ще възникне и допълнителния въпрос – коя от двете дати се счита за дата на приемане на решението? При описаната ненужно усложнена и недообмислена ситуация и предлагана законова уредба е напълно възможно управителите (УС) и собствениците, ползвателите и обитателите напълно да се объркат и между тях да възникнат спорове коя дата всъщост е датата на приемане на решението – датата на самото ОС, датата на декларацията, подадена от лицето, с чийто глас е постигнато липсващото изискуемо мнозинство или датата на подаването на тази декларация. От гледна точка на закона няма как да се приеме, че датата на приемане на решение предхожда момента на събиране на изискуемото мнозинство (гласове) за приемане на решението. В тази връзка, освен всичко останало, липсващото изискване за датиране на декларацията по чл. 17а, ал. 3 (т.е. посочване на датата, на която е подписана) и неяснотата коя измежду датата на подписване (ако случайно е посочена такава, както и при подписване с КЕП) и датата на подаване на декларацията (ако двете дати са различни) се приема за дата на подаване на гласа, може да направи невъзможно в редица случаи установяването на конкретната дата на приемане на решението; - създават се допълнителни предпоставки за фалшификации при провеждането на ОС на ЕС (които и без друго и към момента не са рядко срещани предвид всичко гореописано и реалната липса на съдействие от общинската/районната, държавната администрация, както на действащ административен контрол и санкциониране), вкл. за антидатиране на документи. Освен това при липсващото изискване за датиране на декларацията по чл. 17а, ал. 3 (т.е. посочване на датата, на която е подписана), в случая с подадена собственоръчно подписана декларация на хартиен носител, но също дори и при включване на подобно изискване в законопроекта, винаги ще съществува риск при съдебно оспорване на решение на ОС, за което се отнася тази декларация, ищецът да възрази, че декларацията е антидатирана, т.е. че няма достоверна дата (тъй като тя е частен документ, по отношение на който ищецът е трето лице, защото нито го е издал, нито е участвал в съставянето и подписването му), при което ще е много трудно и в общия случай невъзможно да бъде доказано от ответната ЕС, че датата е достоверна. Като резултат ЕС няма да може да докаже, че декларацията е подадена в законоустановения 7-дневен срок и гласът на подалия декларацията няма да бъде приет от съда за валидно подаден. Това е напълно реалистично да се случи с 14 всяка една подобна собственоръчно подписана декларация, подадена на хартия и може да да доведе до отмяна на приетото/приетите с неприсъствено гласуване решение/я на ОС; - възниква и въпросът, с оглед проекторазпоредбата на чл. 17а, ал. 2, ако едно лице е присъствало, но не е допуснато до участие в заседанието на ОС на датата на провеждането му, напр. защото не е представило валидно пълномощно или пък ако присъствало лице, имащо право на глас, е участвало лично в гласуването, но в рамките на 7-дневния срок бъде упълномощено по съответния законов ред от друго лице с право на глас, неучаствало в проведеното събрание, може ли в допълнителния 7-дневен срок всяко едно от тези лица да представи валидно пълномощно и да гласува чрез декларация по чл. 17а, ал. 3 или това догласуване се отнася само за лица, лично имащи право на глас? - напълно възможна хипотеза е също така след провеждане на ОС в рамките на 7-дневния срок за догласуване лице с право на глас, което е участвало в проведеното ОС, да почине или пък да продаде самостоятелния си обект в сградата (обекта си), или да настъпи друга причина, поради която към датата на приемане на решението (събиране на изискуемото мнозинство, предвид изложеното по-горе), то да няма вече право на глас. В подобна хипотеза ще възникне въпросът трябва ли да се зачита този глас или трябва да се подава декларация по чл. 17а, ал. 3 от наследника, респ. купувача на съответния имот (който реално по смисъла на чл. 17, ал. 2 ще бъде лице, имащо право на глас, което не е участвало в проведеното ОС), още повече, че същият е напълно възможно да е на друго мнение по отношение на това дали трябва да се приеме или не решението/та, за което/които е гласувал починалият/бившият собственик на самостоятелния обект в сградата, както и по каква конкретна процедура и в какъв срок следва да стане това? В допълнение към изложеното, в проекторазпоредбата на чл. 17а, ал. 1 провеждането на неприсъствено гласуване е предвидено като правна възможност само за някои решения. Очевидно тези, които по разбиранията на вносителите е необходимо да бъдат приемани по облекчена и ускорена процедура с оглед „усвояването“ на парите по НПВУ, която процедура обаче, предвид горепосоченото, не само, че реално не е облекчена, но и може да доведе до сериозни проблеми (вкл. и извън вече посочените конкретни примери), в т. ч. и до отмяна на приетите по „облекчения“ ред решения. Не става също така ясно кой, кога, в кои случаи, при какви условия и по какъв начин решава дали за дадено решение измежду попадащите в обхвата на разпоредбата на чл. 17а, ал. 1 да се проведе неприсъствено гласуване. Също така друг пропуск, е че в предлаганото изменение на чл. 13, ал. 7 отсъства изискване за посочване в покананта за ОС на въпросите (предложенията за решения), по които ще се провежда неприсъствено гласуване (а не само на срока за провеждането му). Отсъства и предложена регламентация по редица други неясни въпроси, в т. ч.: за конкретната процедура, по която се подават/получават декларациите по чл. 17а, ал. 3 (вкл. какво значи депозират пред УС/управителя); къде/как физически се подават; на кого от членовете на УС, който е колективен орган (вкл. при подаване по електронен път – на чия електронна поща); как се документира/удостоверява получаването на декларацията на хартия и как - по електронен път; как и от кого се проверява дали електронният подпис е валиден, дали декларацията съдържа законовоизискуемите реквизити и дали те са коректно посочени (вкл. дали подписалото я лице има законовото право да подава такава декларация); как се процедира при установени пропуски в декларацията и т. н.. Липсва и яснота от кой ден се брои 7-дневният срок по чл. 17а, ал. 3 и кога точно изтича при подаване на хартия и при подаване по електронен път. В предлаганото допълнение на чл. 16, ал. 5 са пропуснати копията на самите декларации по чл. 17а, ал. 3, които е задължително също да се приложат, в т. ч. разпечатки на подадените декларации с КЕП, както и регламентиране на изискване за посочване на датите (в рамките на 7-дневния срок), на които са гласували, подалите декларации по чл. 17а, ал. 3 лица (предвид изложеното по-горе), ако изобщо остане изключително проблематичното и усложняващо провеждането и протоколирането на ОС неприсъствено гласуване. 15 ПРЕДЛАГАМ всички тези въпроси също да бъдат детайлно анализирани и изяснени в рамките на предложеното по-горе цялостно преосмисляне на предлаганите със законопроекта изменения, касаещи въвеждането на неприсъствено гласуване за вземане на решения от ОС на ЕС. 10. Чл. 15 и чл. 17, ал. 2, т. 7 – проектоизменението на чл. 17, ал. 2, т. 7 предвижда намаляване на минимално изискуемото мнозинство за избор на т. нар. „професионален“ управител от „повече от 67 на сто идеални части от общите части“ (както е понастоящем) на „повече от 50 на сто идеални части от общите части“. Същевременно се предвижда изравняване на минималните мнозинства за избор на „непрофесионален“ (вътрешен) УС (управител) и за избор (възлагане на правомощията на УС/управителя) на „професионален“ управител (наричан в законопроекта търговец, управляващ ЕС, вписан в регистъра по чл. 47в). По този начин на практика се увеличава необходимото мнозинство за избор на „непрофесионален“ (вътрешен за ЕС) УС (управител), което по сега действащия ЗУЕС е „повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части“ (чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС). Подобно увеличаване на мнозинството за избор на вътрешен УС (управител), което по никакъв начин не е аргументирано в придружаващите законопроекта документи, нито кореспондира с формално прогласените цели на съставителите (които бяха обсъдени вече), нито на практика би могло да има положителен ефект, тъй като ако бъде прието ще създаде още по-голям риск редица ЕС да не могат изобщо или дълго време да изберат вътрешен (т.е. измежду собствениците, ползвателите и обитателите на сградата) управител (УС). Подобно „разрешение“ няма логика и предвид предлаганите нови разпоредби на чл. 19, ал. 9 и ал. 11, в които се предвижда при липса на избран управител (УС) и невъзможност ОС да избере такъв, кметът на общината или района еднолично да назначава/определя управител измежду собствениците/ползвателите. Излиза, че на кметът се предоставят повече права по отношение управлението на чужди за него имоти, отколкото на самите собственици на тези имоти (общи части на сгради в режим на ЕС), тъй като няколко собственика не могат да изберат вътрешен управител (УС), но кметът може. Последното е абсурдно и за пореден път илюстрира всичко изложено по-горе относно несъстоятелността на предлагания законопроект като цяло. Наред с това проекторазпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 очевидно не е съобразена и с разпоредбата на чл. 17, ал. 7, т. 2 от ЗУЕС, която не се предлага да бъде изменяна и която регламентира възможност ОС с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части да реши УС (управител) да се избират с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти. Отделно от това, намаляването на минимално изискуемото мнозинство за избор (възлагане на правомощията на УС/управителя) на „професионален“ управител (наричан в законопроекта търговец, управляващ ЕС, вписан в регистъра по чл. 47в), както и за приемане на решение за одобряване на договора за възлагане, който се сключва с него (предвидено в изречение второ на проекторазпоредбата на чл. 19, ал. 8), предвид всичко изложено по-горе и описаните множество порочни практики, в т. ч. в т. 6.1 (които изобщо не са изолирани случаи и често се извършват с активното участие и под ръководството на „професионалните“ управители), както и при липсата на реален и действащ механизъм за административен контрол и санкциониране, ще създаде допълнителни предпоставки за улеснено манипулиране и фалшифициране на избора на „професионален“ управител, който и без това обикновено е съпроводен с големи разделения, спорове и противопоставяния между собствениците, ползвателите и обитателите. При липсата на действащ и ефективен механизъм за административен контрол и санкциониране, намаляването на кворума и мнозинствата рискува до доведе и до увеличаване съдебните искове (с всички неблагоприятни за ЕС последици от това), които към момента са единственото реално средство за решаване на споровете по ЗУЕС. В тази връзка запазването на досегашния по-висок праг на мнозинството за избор на външен за ЕС управител е може би единствената реална, макар и недостатъчна, гаранция срещу още по-голям произвол и конфликти при управлението на ЕС (за които, както бе изложено фирмите - „професионални“ управители изключително способстват), породени от налагането с минимално мнозинство (при това често манипулирано) на нежелан от голяма част (а дори и преобладаващата част предвид улесненото манипулиране на избора) от собствениците, ползвателите и обитателите външен за ЕС управител, който както бе детайлно изложено по-горе е повече от съмнително, че ще действа в рамките на закона и в общ интерес на всички (тъй като законът следва да отразява именно преобладаващия обществен интерес, а не този на група хора или 16 организации), а не само в собствен интерес (като основно и в нарушение на закона действа и като касиер, за да си вземе лесно и гарантирано възнаграждението по договора с ЕС) и евентуално в интерес само на тези, които са го избрали, но не и на останалите собственици, обитатели и ползватели, а още по-малко – в обществен интерес, т.е. спазвайки ЗУЕС. Предвид изложеното ПРЕДЛАГАМ всички проекторазпоредби, свързани с намаляването на кворума (което също единствено ще улесни манипулирането и фалшифицирането на провеждането и решенията на ОС) и на изискуемите по ЗУЕС мнозинства за приемане на решения от ОС да бъдат цялостно преосмислени и да не бъдат предлагани и включвани в настоящия и в какъвто и да било друг бъдещ законопроект преди извършването на горепосочените цялостни анализи и оценки и преди изработването и предлагането за регламентиране в ЗУЕС на адекватен, работещ и ефективен механизъм за административен контрол и налагане на административни наказания при неизпълнение на задъженията по закона от страна на всички адресати на такива задължения (собственици, ползватели и обитатели в ЕС, управителни (вътрешни или външни за ЕС) и контролни органи на ЕС, общински/районни и държавни органи на власт и подпомагащата ги администрация), т.е. преди предлагането за регламентиране със закона на реални, своевременни, действащи и ефективни гаранции извън изключително бавното, скъпоструващо съдебното обжалване, което трябва да е последната, а не първата и единствена (както е понастоящем) реална и практически приложима възможност за правна защита. 11. Чл. 19, ал. 5 и ал. 8 – В допълнение към и предвид изложеното и предложеното в т. 6.1 по-горе ПРЕДЛАГАМ новото трето проектоизречение в ал. 5 на чл. 19 да отпадне изцяло, тъй като е лишено от логика и не съответства на останалите разпоредби и цялостната логика на закона относно статута на „професионалния“ управител (лицето, на което са възложени правомощията на УС/управителя по реда на чл. 19, ал. 8 и чл. 34, ал. 10 – в случаите на учредено сдружение на собствениците). Както бе подробно аргументирано в т. 6.1 по-горе това лице по силата на ЗУЕС винаги има (в срока на договора и до избора на нов управител/УС) всички права, задължения и отговорност на УС (управителя) по ЗУЕС, т.е. статута на управител на ЕС (като изпълнителният орган на ЕС по силата на закона може да бъде само един и по едно и също време не може да действа повече от един управител, УС или търговец управляващ ЕС, който всъщност е управител на същата). Предвид което, както също бе аргументирано в т. 6.1 по-горе, всички разпоредби (както съществуващи понастоящем, така и предлагани със законопроекта - изрично посочени в т. 6.1), които предвиждат възможност за възлагане на лицето, избрано по реда на чл. 19, ал. 8, респ. по чл. 34, ал. 10 (т. нар. „професионален“ управител) на част от правомощията на УС (управителя) са лишени от законова основа, логика и смисъл, тъй като дори и такова възлагане да бъде извършено, по силата на последното изречение на чл. 19, ал. 8, респ. на чл. 34, ал. 10, както и предвид всичко изложено в т. 6.1 по-горе, това лице ще има всички правомощия (права и задължения) на УС (управителя) по ЗУЕС. Предлаганата проекторазпоредба на чл. 19, ал. 5, трето изречение обаче е не само частично, но и изцяло алогична, безсмислена и несъответна на останалото съдържание на закона, тъй като освен че неправилно и несъответно на цялостното съдържание на ЗУЕС навежда на извод, че е възможно да бъдат възложени на лицето, избрано по реда на чл. 19, ал. 8 само част от правомощията на УС (управителя), регламентира, че при решение на ОС за възлагане на всички правомощия на УС (управителя) на това лице, същото може да бъде избрано за управител. Последното е пълен „нон сенс“, тъй като както вече бе детайлно аргументирано (в чл. 6.1 по-горе) по силата на закона лицето става управител на ЕС с всички правомощия и отговорности, предвидени в ЗУЕС за изпълнителния орган на ЕС, независимо от това каква част от тези правомощия са му възложени с решението на ОС и сключения договор. Противното разбиране би означавало ЕС да има едновременно повече от един изпълнителен орган, което нито е предвидено и следва от разпоредбите на ЗУЕС в тяхната цялост (и съгласно изложеното в т. 6.1 по-горе, като следва да се има предвид включително, че дори със законопроекта не се предлага да се вписва едновременно в регистрите по чл. 44 повече от един изпълнителен орган – в предлаганата нова ал. 4 на чл. 44 е записано, че в регистъра се вписват имената на „управителнип съвет (управителя) или търговец, управляващ етажната собственост, вписан в 17 регистъра по чл. 47в“), нито може да бъде житейски и практически обосновано и оправдано. Предвид това проекторазпоредбата на чл. 19, ал. 5, изречение трето единствено може да създаде объркване и допълнителен хаос в отношенията във връзка с управлението на ЕС, поради което следва и ПРЕДЛАГАМ да отпадне изцяло както от настоящия, така и от какъвто и да било друг бъдещ законопроект за изменение и/или допълнение на ЗУЕС. 12. Чл. 19, ал. 7 и чл. 34, ал. 7 – и в двете предлагани прокторазпоредби е пропуснат касиерът, който също следва и ПРЕДЛАГАМ да се добави. Освен това в проектоизменението на чл. 19, ал. 7 не е предвидена съществуващата понастоящем възможност по решение на ОС да не се заплаща възнаграждение на членовете на УС и на управителя (когато е вътрешен за ЕС), както и на касиера, която следва да се запази и ПРЕДЛАГАМ да бъде добавена. Същата възможност (по решение на ОС да не се заплаща възнаграждение) ПРЕДЛАГАМ да се добави и за членовете на КС (контрольора), тъй като от формулировката на предлаганата нова редакция на чл. 19, ал. 7 не следва такава възможност. 13. Чл. 19, ал. 9, ал. 10, ал. 11 и ал. 12 – предвид масовото неизпълнение при действието на ЗУЕС в продължение на повече от десетилетие на задълженията за уведомяване и за регистриране (в предишни редакции на закона) на избраните органи (управителни и контролни) в сгради в режим на ЕС, пасивното поведение на общинските и районните администрации (отказващи масово и безнаказано изобщо да изпълняват дори минималните си задължения по ЗУЕС в тази връзка – в т.ч. предвиждани през годините аналогични на сега предлаганите разпоредби в ПЗР към първоначалния вариант на закона (обн. в ДВ, бр. 6 от 2009 г.) и в последващи ЗИД на ЗУЕС (вкл. обн. в ДВ, бр. 15 от 2010 г. и в ДВ, бр. 57 от 2011 г.), в резултат на което в адресатите на тези законови задължения е създадено реално усещане за незадължителност на тези разпоредби и липсата на последици от неспазването им, както и предвид обстоятелството, че администрацията в България като цяло и в конкретния случай общинската и районната администрация не върши нищо, което не е изрично, конкретно и детайлно разписано в нормативната уредба стъпка по стъпка (т.е. никога не действа проактивно, изхождайки от общите законови принципи и задължения за дейността й и обслужването на гражданите и от цялостната логика на законите, в които няма как да бъде разписано подробно ръководство за всяко едно конкретно действие, което очевидно следва от дадена законова разпоредба), а когато няма и действащи и ефективни санкции за подобно поведение (както е в случая по ЗУЕС) положението става катастрофално (както е и в цялата ни „държава“) ПРЕДЛАГАМ във връзка с проектоизмененията на чл. 19, ал. 9, ал. 10, ал. 11 и ал. 12 в преходни разпоредби към законопроекта: - да бъде изрично регламентирано задължение (с конкретен краен срок за изпълнение) за всички кметове на общини/райони, преди пристъпване към служебно свикване на ОС (и респ. назначаване на управител и контрольор) за която и да било сграда, да извършат проверка и да установят за кои сгради в режим на ЕС на територията на техните общини/райони не са подавани изобщо изискуемите по сега действащия ЗУЕС уведомления по чл. 46б и/или заявления за вписване в публичния регистър на сдруженията по чл. 44, респ. аналогични уведомления/заявления по предходните редакции на ЗУЕС от момента на приемането му през 2009 г., т.е. да проверят и установят за всяка една сграда в режим на ЕС в съответната община/район дали има подадена информация по реда на закона (от влизането в сила на ЗУЕС през 2009 г. до сега) за избрани управителни и контролни органи; - да бъде регламентирано изрично задължение (с конкретен краен срок за изпълнение) за всички всички кметове на общини/райони, преди пристъпване към служебно свикване на ОС (и респ. назначаване на управител и контрольор) за която и да било сграда, да публикуват на интернет страниците им в специално обособена за целта и лесно откриваема за потребителите секция изчерпателен списък на всички сгради в режим на ЕС (с посочване на идентификатор от кадастъра и адрес на сградата), за които в общината/района не е подавана изобщо информация по реда на ЗУЕС за избрани управителни и контролни органи, с изрично, лесно и ясно видимо от потребителите указание, че ако в двумесечен срок ЕС, включени в списъка не предоставят по реда на ЗУЕС изискуемата информация за избрани 18 управителни и контролни органи, кметът на общината ще пристъпи към служебно свикване на ОС и назначаване на управител и контрольор по реда на новопредлаганите разпоредби от ЗУЕС. - да бъде регламентирана изрично административно наказателна отговорност за кметовете на общини/райони (с конкретно и адекватно наказание) за неизпълнение (вкл. за формално, частично и несъответно на горепосочените изисквания изпълнение) на горепосочените задължения, както и задължение (с конкретен краен срок) за областните управители да наложат съответното наказание на всеки кмет, който не е изпълнил горепосочените задължения или не ги е изпълнил качествено и в цялост в законовия срок, като при продължаващо и след този момент неизпълнение да се налага периодично съответно административно наказание на кмета докато не изпълни задълженията си. Същевременно ако междувременно, преди да изпълни горепосочените задължения, кмет на община или район директно е пристъпил към упражняване на правомощия по предлаганите нови разпоредби (служебно свикване на ОС и назначаване на управител и контрольор), заповедта му да се счита за недействителна. В допълнение, ПРЕДЛАГАМ в проекторазпоредбата на чл. 19, ал. 10 да се добави изискване поканата да бъде с изискуемото по ЗУЕС съдържание (с изключение на електронната поща на управителя/УС), както и да се регламентира изискване за публикуването й не просто на електронната страница на общината/района (където обикновено цари хаос и се изисква продължително търсене за откриване на информацията, скрита във всевъзможни объркващи/подвеждащи потребителите менюта, които изобщо могат да ги откажат или да ги подведат, че търсената от тях информация не е налична), а в специално обособена за целта на управлението на ЕС, ясно обозначена в началния екран при влизане в сайта на общината/района и лесно откриваема за потребителите секция. В тази връзка ПРЕДЛАГАМ и регламентиране на ЗУЕС като цяло на задължение (разбира се скрепено с адекватна, действаща и ефективна санкция при неизпълнение) за обособяване на такава секция на интернет страницата на всяка община/район, където да се публикуват всички предвидени в ЗУЕС информация, документи, съобщения, указания, публични регистри и т.н., както и всичко друго, свързано с управлението на ЕС. Като най-добре е за в бъдеще тези секции (както и сайтовете на всики общини/райони) да бъдат с еднакъв интерфейс, визия, менюта и подменюта или още по-добре да се изработи и въведе единен цялостен портал за управлението на ЕС, обединяващ данни, документи, регистри и т.н. за цялата страна. В допълнение, не е ясно какъв е визираният в проекторазпоредбата на чл. 19, ал. 11 „списък на собствениците или ползвателите, обитаващи етажната собственост“, откъде ще се вземат/набавят данните в него и по какъв начин ще се гарантира, че списъкът е актуален (т.е. че данните са актуални и достоверни). ПРЕДЛАГАМ това да се конкретизира и детайлизира. Също така ПРЕДЛАГАМ този списък да се осмисли внимателно и компетентно и във връзка с предложенията ми по т. 4 по-горе за разработване на адекватен, реално приложим и ефективен механизъм и задължение на общинските/районните администрации, скрепено с реални, работещи и ефективни санкции при неизпълнението му, за периодично предоставяне на управителите/председателите на УС на наличните в съответната общинска/районна администрация (както и на тези, които лесно биха могли да бъдат осигурени чрез получаването им по служебен път от други администрации) подадени/декларирани по силата на други закони данни, необходими за пълното, своевременно и достоверно попълване на книгата на ЕС на съответните сгради и като цяло за законосъобразното им управление. 14. Чл. 23, ал. 1, т. 3а – изискването за ежемесечен отчет може би е прекомерно и ненужно обременяващо. Все пак тряба да се държи сметка и за това, че преобладаващата част от управителните органи са вътрешни за ЕС и обикновено дори не получават възнаграждение за тази никак нелека дейност, а ако управителят е „професионален“, завишените изисквания ще се отразят и върху размера на възнаграждението (което още повече ще разедини собствениците, ползвателите и обитателите относно необходимостта от външен управител). ПРЕДЛАГАМ по-скоро да се помисли върху създаването на реални, действащи и ефективни гаранции за предоставяне на отчетите (дори това да е един или два пъти годишно) във вид, който да позволява реално и достоверно информиране на собствениците, 19 ползвателите и обитателите за случващото се с финансите и като цяло с управлението на ЕС и да им позволява да вземат наистина информирани (вместо про-форма, както е масово в момента) решения, а не да се увеличава техния брой при положение че в общия случай (при гореописаната липса на действащ механизъм за административен контрол и санкциониране, тъй като обществото ни, както бе посочено и е общоизвестно, не е „дорасло“ да се самоконтролира) отчет или поне смислен такъв не се преоставя дори веднъж годишно, камо ли останалите предвидени в ЗУЕС документи (в т. ч.: годишен бюджет; годишен план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности; отчет за изпълнението на плана; ежегоден и в края на мандата писмен доклад от управителя/УС; писмен доклад за резултатите от проверката на касата и доклад в края на мандата от КС (контрольора)). Идеята за образец на отчета за приходите и разходите (т.е. за изпълнение на бюджета на ЕС) не е лоша и би могла да улесни ЕС, ако образецът бъде адекватно изготвен. В тази връзка ПРЕДЛАГАМ да се регламентира изготвянето по подобен начин на адекватни и съобразени с действащата нормативна уредба образци (дори и да са примерни/препоръчителни, а не задължителни) и на всички останали, базисни за управлението на ЕС документи, в т. ч. документи, необходими за свикване, провеждане и протоколиране на ОС, УС, КС, годишен бюджет, годишен план за ремонти, отчет за изпълнение на плана за ремонти, доклади от управителя/УС и КС/контрольора, договор за възлагане на правомощията на УС/управителя на лице по чл. 19, ал. 8 и т.н. Последното е изключително важно и с оглед гореописаните масови безконтролни (освен пред съда) злоупотреби на „професионалните“ управители и налагането от тяхна страна на собствениците, ползвателите и обитателите (които в общия случай нямат нужната юридическа грамотност и/или време да преглеждат и анализират текст по текст) на абсурдни и противоречащи на множество императивни законови разпоредби (установени в техен интерес) клаузи в договорите по чл. 19, ал. 8, целящи предимно минимизиране на ангажиментите на „професионалния“ управител и гарантиране на уговореното негово възнаграждение, с „голото“ уверение, че договорът е перфектен и всичко е по закон и в интерес на ЕС, което обаче за съжаление нерядко далеч не е така. В тази връзка ПРЕДЛГАМ да се помисли и за образец на договор по чл. 19, ал. 8 (и респ. по чл. 34, ал. 10), в който да може да се включват допълнителни разпоредби и да се конкретизират примерните такива, но който да има и задължителна част (съобразена със ЗУЕС), гарантираща че няма да може да бъде уговорено отклонение от императивните разпоредби на закона и собствениците, ползвателите и обитателите да бъдат заблуждавани от недобросъвестни „професионални“ управители. ПРЕДЛАГАМ също така (като допълнителна гаранция срещу масовото непредставяне на отчетни документи и масовото навлизане на ИКТ технологии в ежедневието) да се включи задължение управителят (УС) да изпраща отчета за приходите и разходите (а също така и другите изискуеми по ЗУЕС отчети и доклади) и на електонните пощи на всички собственици и ползватели, които са декларирали/предоставили писмено такива или са ги вписали в книгата на ЕС. 15. Чл. 23, ал. 1, т. 12а – след „изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2“ да се добави „или на срока на договора по чл. 19, ал. 8“, тъй като това задължение следва да обезпечава (разбира се при условие и след като бъде създаден и регламентиран горепосоченият реален, действащ и ефективен законов механизъм за контрол и санкциониране) ЕС да не остава без управителен орган не само при избран вътрешен такъв, но и при избран „професионален“ управител, както и че „професионалният“ управител няма да превръща сключения с него договор на практика в безсрочен, като просто не свиква ОС за избор на нов УС (управител). 16. Чл. 23, ал. 6 – ПРЕДЛАГАМ срокът да се преосмисли много внимателно както от гледна точка на продължителност, така и от гледна точка на началния му момент, като се държи сметка за всички разпоредби на ЗУЕС, вкл. предлаганите със законопроекта нови/изменени/допълнени такива, както и за реалното приложение, възможните ефекти и последици от регламентирането му (вкл. на база на наличната съдебна практика). Принципно, предлаганият 30-дневен срок е прекомерно дълъг, още повече, че може да бъде постановен и отказ за вписване в регистъра. Не е ясно обаче и следва също много внимателно да се анализира и прецени какво се случва в подобна хипотеза. При тази преценка следва да се отчита, че решението за избор на изпълнителен орган на ЕС (управител/УС) има конститутивен ефект и правомощията на управителя/УС възникват по силата и от деня на избора (датата 20 на решението на ОС), респ. от датата, на която в решението на ОС е посочено че същото влиза в сила. В тази връзка, ако началото на срока за приемо-предаване на документацията и средствата се обвързва с вписването в регистъра по чл. 44, ал. 1 (което принципно не е лошо като идея, при условие, че реално ще бъде проверяван/проконтролирван избора от подпомагащата кмета администрация, както съм предложил по-надолу в изложението), би следвало да се регламентира в закона изискване решенията на ОС за избор на управител/УС да се приемат с включено в тях отлагателно условие за влизането им в сила от датата на вписването на новоизбрания изпълнителен орган в регистъра по чл. 44, ал. 1 и издаването на удостоверение за вписаните обстоятелства (В противен случай ще е налице новоизбран управител (УС), чийто избор ще е влязъл в сила, т.е. той ще е влязъл в правомощията си по закон, но фактически ще е възпрепятстван да ги осъществява, тъй като няма да е получил документацията и достъп до средствата/сметките на ЕС). Това обаче би създало неопределеност и неяснота към момента на приемане на решението на ОС за избор дали този избор изобщо ще влезе в сила и ако влезе в сила, кога ще се случи това. Допълнително объркаване и усложнение при подобно разрешение ще създаде и обстоятелството, че старият УС (управител) ще се счита за такъв до момента на вписване в регистъра на новия изпълнителен орган, което ще създаде неопределеност и неяснота и относно обстоятелството, докога първият ще трябва да осъществява правомощията на УС (управител). Наред с това заявлението за вписване в регистъра на новия УС/управител ще трябва да се подава от стария УС/председател на УС (управител). Също така предлаганият с новата т. 12а на чл. 23, ал. 1 от законопроекта срок от минимум 30 дни преди изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2 за свикване на ОС за избор на нов УС (управител) може да се окаже недостатъчен за влизане в сила на този избор, още повече че при отказ за вписване, същият няма да влезе в сила изобщо. Аналогично ще бъде положението и при възлагане на правомощията на УС (управителя) на лице (търговец) по реда на чл. 19, ал. 8, тъй като ще е необходимо да се регламентира, че сключеният договор за възлагане ще влиза в сила от датата на вписването на лицето (търговеца) в регистъра по чл. 44, ал. 1 и издаването на удостоверение за вписаните обстоятелства, до който момент съответно ще се удължава мандатът/респ. срокът на договора (при възложено управление по реда на чл. 19, ал. 8) на стария УС/управител. Възможно е да възникнат и други усложнения, поради което апелирам предложението ми по настоящата точка да бъде взето под сериозно внимание. 17. Чл. 24, ал. 5 и ал. 9 – ПРЕДЛАГАМ да се добави изискване констативният протокол/докладът за резултатите от проверката, както и годишните отчети, които се приемат от ОС да се предоставят предварително (вкл. чрез изпращане по електронна поща на собствениците/ползвателите, предоставили такава), в определен срок преди провеждането на ОС (напр. едновременно с поканата за ОС), на което ще бъде приеман съответният отчет/представян протокола или доклада, за да могат имащите право на глас да са запознати какво гласуват и да са в състояние да вземат наистина информирано решение. Същото ПРЕДЛАГАМ и за доклада на КС по чл. 24, ал. 9. 18. Чл. 44, ал. 1 – Предвидено е воденето и на двата нови регистъра от общинската администрация. Същевременно по сега действащия ЗУЕС уведомленията по чл. 46б се подават в общинските или районните администрации (т.е. подаваните до момента данни за неперсонифицираните ЕС, които са огромната част от ЕС, в големите градове с районно деление са налични в районните администрации). Също така в предлаганите със законопроекта нови алинеи 9, 10, 11 и 12 на чл. 19 са предвидени правомощия както на кметовете на общини (и респ. общинските администрации), така и на кметовете на райони (и респ. районните администрации) за служебно свикване на ОС и назначаване на управител и контрольор в ЕС, в които няма избран УС (управител) и КС (контрольор). В ЗУЕС са предвидени и редица други правомощия на районните кметове (вкл. по чл. 49, чл. 54, чл. 54а, чл. 57), които не се предлага да бъдат отменяни или изменяни. Възниква логичният въпрос как така в градовете с районно деление, в които са огромна част от сградите в режим на ЕС, една част от данните и правомощията като цяло ще са в районната администрация, а новите регистри и новоподадени данни ще са в общинската администрация, как ще се осъществява обмена на данни и взаимодействието (още повече, че с предлаганото изменение на чл. 47, ал. 2 е предвидено подаване от кметовете на общини на ежемесечни справки за вписаните в регистрите данни до МРРБ, но не и до районните кметове) и работещ и ефективен ли би бил подобен подход. В тази връзка ПРЕДЛАГАМ да бъде детайлно анализирано и преосмислено разпределението на отговорностите по поддържането на регистрите между кметовете на райони и кметовете на 21 общини в градовете с районно деление с оглед обезпечаването на възможност за реално и ефективно изпълнение на другите им правомощия по ЗУЕС, така че да не се достигне до още реално неработещи или поне не в обществен интерес разпоредби в закона. На следващо място, ПРЕДЛАГАМ да бъде включено задължение за публикуване на интернет страницата на общината (евентуално района предвид горното предложение) не само на данните по чл. 44, ал. 3 и промените в тях, но също така и на данните по чл. 44, ал. 4. Няма никаква логика да се предвижда публикуване само на вписаните данни в регистъра на сдруженията, но не и на тези, вписани в регистъра на УС (управителите) на сгради или отделни входове в режим на ЕС. Още повече, че именно последните масово не се регистрираха/не подаваха уведомления през годините откакто действа ЗУЕС и е повече от наложителна засилена публичност, прозрачност, проследимост и контрол именно по отношение на тях (вкл. за да могат и други органи и администрации извън общинските и районните администрации да имат поне някакъв ориентир кой е управителният орган на дадена ЕС, тъй като управителите имат редица задължения и по други нормативни актове извън ЗУЕС). Също така, във връзка с изложеното и предложеното по т. 13 по-горе, ПРЕДЛАГАМ данните от регистрите да се публикуват не просто на интернет страницата на общината/района, а в специално обособена за целта на управлението на ЕС, ясно обозначена в началния екран при влизане в сайта на общината/района и лесно откриваема за потребителите секция. 19. ПРЕДЛАГАМ в чл. 44 да се създаде изцяло нова алинея, в която да се регламентира и конкретен срок (напр. едномесечен) от датата на избора му или преизбирането му за нов мандат/срок, в който всеки новоизбран/преизбран управител (независимо дали вътрешен или външен за ЕС) и УС (респ. председател на УС, ако е избран междувременно) да е задължен да подаде заявление за вписване в съответния регистър. Предвид предлаганото с изменението на ал. 4 вписване в регистъра на УС (управителите) и на членовете на КС (контрольора), е необходимо и ПРЕЛАГАМ подобен срок (от датата на избора на съответния орган) да бъде регламентиран и за подаване на заявление за вписване на данни относно новоизбран/преизбран КС (контрольор), в случаите когато този избор не съвпада по време с избора на УС (управителя), т.е. когато е извършен на друго ОС. Същото се отнася и за избора на председател на УС, в случаите когато УС е избрал такъв след срока за подаване на заявлението за вписване в регистъра на УС (управителя), както и в случаите на промяна - избор на друг член на УС за негов председател. Наред с това в тази нова алинея ПРЕДЛАГАМ да се регламентира изрично съдържанието на заявлението, което се подава за вписване във всеки от двата регистъра (по подобие на сега действащия чл. 46б от ЗУЕС), като в това съдържание задължително да бъде включено, наред с данните, които са необходими за вписване в регистрите на информацията относно съответния орган на ЕС, изискване за прилагане към заявлението на (заверено с „вярно с оригинала“ и подпис на подаващото заявлението лице) копие от протокола от ОС, на което е избран съответният управителен и/или контролен орган, респ. на копие от протокола от заседанието на УС за избор на председател на УС, на копие от всички приложения към тези протоколи, а също така и на копие от договора за възлагане по чл. 19, ал. 8. Последното е изключително важно, за да може да бъде проверено дали договорът съответства на императивните изисквания на ЗУЕС (тъй като, както вече бе изложено по-горе, с тези договори разпоредбите на закона масово се нарушават), както и дали изобщо е одобрен от ОС на ЕС, без което (предвид императивното изискване на ЗУЕС за това) той би бил недействителен. От друга страна, подобни пороци на договора ясно биха показали, колко „професионален“ е всъщност подписалият го външен управител и доколко изобщо възнамерява да спазва закона. Същевременно още на този етап биха могли се установят и елиминират всички недобросъветни „професионални“ управители като директно им бъдат наложени административни наказания за неизпълнение/нарушаване на задълженията им по ЗУЕС и бъдат заличени регистрациите им в предлагания със законопроекта регистър по чл. 47в., след като още изначално с въпросните порочни договори подвеждат/злоупотребяват с доверието на хората (собствениците, ползвателите и обитателите в сгради в режим на ЕС) и е повече от очевидно, че напълно съзнателно отказват да спазват ЗУЕС. Крайно време е администрацията да се намеси и 22 със силата на предоставената й по закон власт служебно да започне да санкционира „в зародиш“ подобно неправомерно и продължаващо от години поведение, което е пагубно за цялостното управление на ЕС и прилагане на закона. В тази връзка ПРЕДЛАГАМ да бъде осмислен, разписан и предложен за регламентиране в ЗУЕС механизъм за предварителен контрол и санкциониране в предлаганата насока, който би бил много по-ефективен от всякакви форми на последващ контрол (чрез налагане на санкции след като вече множеството потенциални нарушения на ЗУЕС, заложени и следващи от съдържанието на сключваните порочни договори вече са реализирани на практика с всички вредни последици от тях). ПРЕДЛАГАМ също така направените в настоящата точка предложения да бъдат съответно съобразени и отразени и при вписването на данни в регистъра на сдруженията. 20. Чл. 44, ал. 4 – ПРЕДЛАГАМ да се уточни, че се вписват имената на членовете на УС и на членовете на КС (а не имената на УС и на КС, както се предлага), а също така да се добавят като подлежащи на вписване и имената, телефона за връзка, адреса и електронната поща на председателя на УС, тъй като той изобщо е пропуснат, а има значителни правомощия по ЗУЕС, вкл. представлява ЕС пред трети лица (вкл. общинската и районната администрация), т.е. без вписване на данни относно него в случаите на избран колективен управителен орган – УС – воденето на регистра до голяма степен се обезсмисля. Пропуснати са и ПРЕДЛАГАМ да бъдат добавени и данните относно адресите на членовете на УС и на търговеца, управляващ ЕС, вписан в регистъра по чл. 47а, както и телефон за връзка и електронна поща на последния (който всъщност по смисъла на ЗУЕС е управител на ЕС, както вече бе аргументирано по-горе). Относно предвиденото вписване на размера на определените ежемесечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ в документите към законопроекта не е обосновано защо се предлага. Независимо от това принципно ПРЕДЛАГАМ в регистъра да се вписват не само размерът на тези вноски, но и размерът на ежемесечните вноски за управление и поддържане на общите части, но само ако това се извършва въз основа на представен в едномесечен срок от приемането на решение на ОС за определяне/изменение на техния размер на заверено копие от протокол от съответното ОС и от всики приложения към него. Също така обръщам внимание, че предвиденото вписване в регистъра на „копие от протокола, с който са избрани“ съответните органи е неясно и некоректно, тъй като не става ясно какви конкретни данни от протокола се вписват, а едва ли идеята на вносителите на законопроекта е да се вписва/възпроизвежда цялото съдържание протокола (с множеството лични и други данни, които обикновено съдържа). ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата в тази й част да се преосмисли и коригира. 21. Чл. 45а, ал. 1 – не е ясен обхватът на проверката. Наред с това тази проверка и формулировката на разпоредбата на ал. 1 следва да е аналогична с предвидената в чл. 45, ал. 2 от ЗУЕС проверка при вписване в другия подобен регистър – този на сдруженията. Там е предвидено кметът на общината или оправомощено от него длъжностно лице да проверява „дали са спазен изискванията на този закон“, т.е. всички изисквания на ЗУЕС, а не само изискванията на една конкретна негова разпоредба – чл. 44, ал. 4 – каквато се предлага да бъде проверката по чл. 45а, ал. 1. Наред с това е неясно какво означава да „са спазени изискванията на чл. 44, ал. 4“, тъй като посочената разпоредба посочва единствено какви данни се вписват в регистъра, след като вече е извършена проверката на подаденото заявление и то е прието за отговарящо на законовите изисквания, т.е. разпоредбата не съдържа изисквания, които са предварително условие за вписване в регистъра. Предвид това ПРЕДЛАГАМ да се коригира обхватът на проверката по аналогичен начин с обхвата на проверката по чл. 45, ал. 2 от ЗУЕС и тя да обхваща спазването на всички изисквания по ЗУЕС. Също така ПРЕДЛАГАМ с оглед отстраняването на възможностите за разнопосочно тълкуване и в двете разпоредби (чл. 45, ал. 2 и чл. 45а, ал. 1) изрично да се допълни, че кметът или оправомощеното от него длъжностно лице проверява не само дали са представени всички изискуеми данни, които в конкретния случай подлежат на вписване в съответния регистър, но също така: - дали заявените за вписване данни съответстват на наличните в администрацията (вкл. в самата общинска/районна администрация, както и в публични регистри/информационни масиви и в други регистри/информационни масиви, до които общинската/районната администрация има, е длъжна по 23 закон или може да получи служебен достъп) данни (в т.ч.: относно ЕС и нейните органи в подаваните от нея предходни заявления/уведомления и други документи по ЗУЕС; относно имената, адресните регистрации, наименованието и данните, вписани в регистъра по чл. 47в, вкл. дали „професионалният“ управител има валидна регистрация в този регистър; относно влезли в сила съдебни решения по искове по ЗУЕС и др. под.); - дали заявените за вписване данни следват от съдържанието на прието/приети решение/решения, обективирано/и в приложения към заявлението Протокол от ОС и/или от заседание на УС и приложения към него/тях; - дали решението/та на ОС/УС, от което/които следват заявените за вписване данни, отговаря/т на изискванията на ЗУЕС; - дали договорът за възлагане по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС е одобрен с необходимото мнозинство от ОС на ЕС и дали съдържанието му съответства на императивните изисквания на закона (вкл. предвид изложеното и предложеното в т. 19 по-горе); - дали няма влязло/влезли в сила съдебно/и решение/я, с което/които решението/та на ОС/УС, от което/които следват заявените за вписване данни, са отменени. Обръщам внимание, че без извършване на проверки в горепосочения смисъл предвидените в ЗУЕС регистри биха били до голяма степен безсмислени и дори вредни, тъй като ще съдържат в много от случаите подвеждаща некоректна, невярна (недостоверна) и/или незаконосъобразна информация (данни). При про-форма проверка (каквато изглежда, че се опитва да се „прокара“ със законопроекта), съществува огромен риск: - от вписване на неверни данни в регистрите (вкл. относно това, че дадено лице/лица е/са избран/и за управителни и/или контролни органи на дадена ЕС, без дори решение в подобен смисъл изобщо да се съдържа в представените от тях документи със заявлението – протоколи от ОС/ от заседания на УС и приложения към тях) въз основа на приети практически „на сляпо“ заявления от недобросъвестни лица; - от вписване на незаконосъобразно избрани управителни и/или контролни органи, незаконосъобразно учредени сдружения и незаконосъобразно определени ежемесечни вноски (в т.ч. избрани/учредени/определени на незаконно свикани и/или незаконно проведени ОС/заседания на УС, които напр. може да са свикани от лица, които изобщо нямат право да ги свикват, на които напр. може да са гласували лица, които изобщо нямат право да участват в ОС или не са оправомощени по реда на закона да гласуват съответното решение, дори може някои от присъствалите и записаните като гласували за решението лица да са починали преди датата самото ОС, на които може да са записани в протокола като приети решения, без да е било налице минимално изискуемото за приемането им законоустановено мнозинство и/или други императивно установени законови изисквания); - от вписване на „професионални“ управители, които са наложили на ЕС договори, които не са одобрени от ОС по реда на закона и/или не съответстват на неговите императивни разпоредби и при изпълнението на които е предварително ясно, че ще бъдат извършени редица закононарушения, които при предлаганата предварителна проверка (вкл. контролен и санкционен механизъм в т. 19 по-горе) биха били изначално превентирани; - от неизпълнение на влезли в сила съдебни решения (с които са отменени решения на ОС на ЕС, въз основа на които е извършено вписването на данни в регистрите), не само от страна на общинската/районната администрация, но и от другите граждани, организации и органи на власт, 24 които биха се подвели от данните в публичните регистри и издадените официални удостоверения от общинската/районната администрация; - от издаване от общинската/районната администрация на удостоверения за регистрация с невярно съдържание (предвид изложеното); - от подвеждане (въвеждане в заблуждение) посредством неверни (недостоверни) данни в публичните регистри и в издадени официални удостоверения на собствениците, ползвателите и обитателите в сгради в режим на ЕС, на други граждани и организации, на контрагенти на ЕС, както и на други органи на власт и администрации (вкл. на органи на съдебната власт), предвид обстоятелството, че наличните данни в регистрите и в удостоверенията могат формално да легитимират пред всички тях съответни лица като органи на ЕС, без в действителност те изобщо да са били някога такива или при положение, че са престанали да бъдат такива; - от подвеждане (въвеждане в заблуждение) посредством неверни (недостоверни) данни в публичните регистри и в издадени официални удостоверения на собствениците, ползвателите и обитателите в сгради в режим на ЕС относно законосъобразността на вписаните в регистъра/удостоверението ежемесечни вноски (които е възможно да са отменени от съда и в изпълнение на влязло в сила съдебно решение да не са вече дължими, а събраните преди влизане в сила на съдебното решение такива да подлежат на връщане като заплатени/получени на отпаднало основание), предвид формалната легитимност на вноските, които вписването/удостоверенията създават у тези лица, които в общия случай: нямат необходимата правна грамотност, за да извършат правилна преценка; доверяват се на официалните регистри и удостоверения; биват подвеждани от заинтересовани, включително „професионални“, управители; не биват своевременно или изобщо информирани за водени съдебни дела, влезли в сила съдебни решения и правните последици от тях от управителите (вкл. „професионалните“ такива)/председателите на УС, които си позволяват да събират съответни ежемесечни вноски и след влизане в сила на съдебни решения за отмяна на решенията, с които са приети, отказвайки да съобщават и изпълняват съдебните решения (чийто правен ефект често пъти дори не познават); - от допълнително ерозиране на и без това почти отсъстващото доверие в общинската/районната администрация и като цяло в органите на власт в държавата и подпомагащите ги администрации (действащи масово като самодостатъчни сами на себе си и меко казано не в обществен интерес и не в съответствие с изискванията и логиката на законодателството), както и в превръщането им в обект на още по-голям присмех и омраза от гражданите и организациите. Реализирането на гореописаните напълно реални рискове би довело до още по- голям хаос в отношенията във връзка с управлението и поддържането на ЕС и до още по-голямо (в сравнение с наличното нерядко и към момента) незачитане (погазване) на законовия и правов ред, вкл. на влезлите в сила съдебни решения (тъй като съгласно чл. 297 от ГПК: „Влязлото в сила решение е задължително за съда, който го е постановил, и за всички съдилища, учреждения и общини в Република България“). В тази връзка ПРЕДЛАГАМ да бъде обмислен и разписан в ЗУЕС и механизъм (скрепен със санкции при неизпълнение) за своевременно служебно изпращане от съдилищата на съответните общински/районни администрации (според адреса на засегнатата от решението ЕС) на всички влезли в сила съдебни решения по исковете, регламентирани в ЗУЕС, както и на процедура (със санкции при неизпълнение) за коригиране в законоустановен срок след получаването на съответното съдебно решение и в съответствие с него на данни в регистрите, както и за анулиране на издадени удостоверения по чл. 46а от ЗУЕС (и издаване на коригирани такива, при необходимост), които се налагат в резултат от действието на решението. По този начин би се подпомогнало минимизирането на риска от вписване и поддържане в регистрите по чл. 44 от ЗУЕС на неверни/незаконосъобразни данни и от въвеждане в заблуждение на граждани, организации, органи на 25 власт и администрации посредством тях и/или посредством неверни/незаконосъобразни удостоверения по чл. 46а от ЗУЕС, както и от незачитане на влезлите в сила съдебни решения по искове по ЗУЕС. 22. Чл. 45а, ал. 2 – С оглед данните, които е предвидено (вкл. предложено от мен по-горе) да се вписват в регистъра, ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата да се коригира и прецизира като се предвиди задължение, след извършване на проверката, за вписване не само на данните относно УС (управителя), но и на останалите данни по чл. 44, ал. 4 съобразно със съдържанието на подаденото заявление и приложенията към него. 23. Чл. 45а, ал. 3 – във връзка с изложеното в т. 21 по-горе ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата да се коригира съответно и да се съобрази с направените от мен в т. 21 предложения, като включително се запише, че указанието за отстранване на непълнотите/неточностите се дава, когато органът по ал. 1 установи, че предоставените данни за вписване не отговарят на изискванията на ЗУЕС (каквато е аналогичната регламентация при проверката за вписване в регистъра на сдруженията по чл. 45, ал. 4 от ЗУЕС), вместо предлагания неясен и поддаващ се на разнопосочни интерпретации запис „когато органът по ал. 1 установи, че в предоставените данни за вписване се съдържат непълноти или неточности“. Също така ПРЕДЛАГАМ да се коригира адресатът на указанието като се запише „управителния съвет (управителя) или председателя на управителния съвет на етажната собственост“, за да се обхванат и случаите, когато ЕС има избран председател на УС на ЕС с представителни функции. 24. Чл. 45а, ал. 4 – ПРЕДЛАГАМ лицето, на което се връчва отказът да се коригира аналогично на предложението в предходната тока за коригиране на адресата на указанието – „управителния съвет (управителя) или председателя на управителния съвет на етажната собственост“. 25. Чл. 45а, ал. 5 – не е ясно за каква/какви цел/и се предлага определянето на идентификационен код на ЕС. Предвид обстоятелството, че ЕС (в случая, когато не е създадено сдружение на собствениците по ЗУЕС, който е масовият случай) е неперсонифицирана, т.е. тя няма правоспособност и изобщо не е субект на правото, следва и ПРЕДЛАГАМ при цялостно съблюдаване на действащото законодателство и съдебна практика да се регламентира изрично с каква цел се определя този идентификационен код и за какво служи - за какво може/трябва да се използва. 26. Чл. 46а, ал. 1 – ПРЕДЛАГАМ проекторазпоредбата да се коригира и прецизира като се запише като при първоначално вписване в регистрите се издава удостоверение за регистрация в съответния регистър (вместо удостоверение за регистрация на УС (управителите) на сгради или отделни входове в режим на ЕС и/или на сдружението, тъй като това наименование е некоректно и подвеждащо предвид видовете данни, които се вписват в регистрите и които далеч не се отнасят само до УС (управителите) на ЕС), а при последващо вписване на промяна в които и да било от подлежащите на вписване данни (независимо дали въз основа на подадено съответно заявление или служебно, напр. поради влизане в сила на съдебно решение или служебно установяване на проямяна в данните) издаденото удостоверение се анулира и се издава ново, коригирано, удостоверение. В тази връзка, както и предвид и в допълнение към изложеното и предложеното в т. 21 по-горе, ПРЕДЛАГАМ да бъде обмислена и разписана в ЗУЕС и процедура за коригиране на вписаните данни в регистрите при служебно установяване на проямяна в тях (в т. ч. въз основа на наличните/поддържани в общинската/районната администрация регистри и/или информационни масиви, въз основа на публични регистри и/или информационни масиви, поддържани от други администрации или въз основа на други регистри и/или информационни масиви, до които общинската районната администрация има, е длъжна по закон или може да получи служебен достъп), както и за анулиране на издадени удостоверения по чл. 46а от ЗУЕС (и издаване на коригирани такива, при необходимост), в съответствие със служебно коригираните данни. Допълнително, обръщам внимание, че в предлагания законопроект отсъстват преходни разпоредби, които да регламентират какво се случва с наличните към момента на влизането на промените в сила данни относно сдружения и етажни собствености, въз основа на подадени заявления и уведомления по досега действащия ЗУЕС (вкл. от влизането на ЗУЕС в сила), както и дали и ако да в какъв срок, с какво съдържание и от кого трябва да се подават нови заявления с подлежащите на вписване данни (в т. ч. дали някои от наличните данни и ако да кои 26 от тях, при какви условия и в какъв срок ще се прехвърлят и вписват служебно в регистрите). Не е ясно и какво се случва с вече издадените (по досега действащия ЗУЕС) удостоверения, като следва да се отчита и обстоятелството, че в несъответствие със ЗУЕС и до момента в редица общини (макар и не във всички) се издаваха нерегламентирани в закона удостоверения въз основа на подадени уведомления по чл. 46б от ЗУЕС, като същите се използваха и се използват като средство за легимимация пред органи на власт, включително пред съдилища от непрофесионални и „професионални“ управители и УС, включително от „мними“ такива, т.е. които предвид порочната практика по приемането на уведомленията по чл. 46б от ЗУЕС изцяло „на сляпо“ и на „юнашко“ доверие всъщност или изобщо не са били избирани за управителни органи или са избрани, но изборът им е отменен с влязло в сила съдебно решение. ПРЕДЛАГАМ всички тези въпроси също да се обмислят в цялост и да се създаде адекватна законова регламентация по тях, гарантираща актуалност, коректност, достоверност и законосъобразност на данните в регистрите (както налични до момента, така и бъдещи такива), както и на издадените до момента и налични в гражданския оборот удостоверения, и на удостоверенията, които предстои да бъдат издавани при евентуално влизане в сила на промените. В допълнение, ПРЕДЛАГАМ да се регламентира и конкретен срок за издаване/анулиране на удостоверенията във всяка от горепосочените хипотези, като при вписване въз основа на подадено заявление това да става едновременно и в деня, в който е извършено вписването. 27. Глава трета „а“ (чл. 47а-47е) – ПРЕДЛАГАМ проектоизмененията, свързани с новосъздадената като наименование фигура на търговците, управляващи ЕС да бъдат цялостно и много внимателно преосмислени и цялостно пренаписани след извършване на всички посочени в началото на настоящото становище по законопроекта анализи и оценки, след цялостно отчитане и съобразяване на всички подадени писмени становища от граждани и организации (вкл. в рамките на организирания през 2019 г. от МРРБ обществен дебат относно необходимите изменения в ЗУЕС), на относимите действащо законодателство и съдебна практика, както и на всички описани в настоящото становище реално съществуващи проблеми и потенциални рискове от фактическо и правно естество. Моля и считам, че сте нормативно задължени да не зачитате единствено становищата на пряко заинтересовани съсловни асоциации (като изпратилата становище в рамките на настоящото обществено обсъждане АДУЕС), които очевидно отразяват единствено непосредствения интерес на техните членове от запазване на съществуващи и „прокарване“ на нови, изменени и/или допълнени законови разпоредби, които биха им осигурили лесни и бързи доходи при минимални усилия и разходи на ресурси (човешки, финансови и други) от тяхна страна и при незачитане, неприлагане и/или „погазване“ на преобладаващата част или на всички законови разпоредби, които не съвпадат или препятстват този интерес, но които всъщност отразяват и защитават основното, от което би следвало да се ръководите при изготвянето и предлагането на каквито и да било законопроекти, а именно – ОБЩЕСТВЕНИЯ ИНТЕРЕС (част от който са и правата и задълженията на гражданите и организациите – собственици, ползватели и обитатели в сгради в режим на ЕС). В тази връзка при преосмислянето и цялостното пренаписване на предлаганата Глава трета „а“ предлагам да включите адекватни, реални и ефективни (съответни на действащото законодателство и на обществения интерес) гаранции за това, че предвижданите условия за вписване в предлагания регистър няма да бъдат твърде лесно и само формално документално „покривани“ от т. нар. „професионални“ управители и няма да позволяват в регистъра да бъдат вписвани лица, които са недобросъвестни, неспазващи закона, неизпълняващи или изпълняващи избирателно и/или превратно възложените им правомощия, неразполагащи на практика (а само на хартия) с достатъчен и като количество и като качество капацитет и експертиза за качествено управление на етажни собствености при отчитане на интересите, правата и задълженията на всички собственици, ползватели и обитатели в рамките на закона. ПРЕДЛАГАМ да се обмислят и разпишат законови разпоредби и в следните конкретни направления: - Въвеждане на горни граници, лимити за броя на сградите/входовете в режим на етажна собственост и самостоятелните обекти в тях (като общо количество), които може да бъдат 27 управлявани по едно и също време от един търговец – „професионален управител“ в зависимост от декларирания при регистрацията в регистъра административен и технически капацитет (брой служители със съответно образование и професионален опит), като бъдат регламентирани съответни прагове (напр. при определен брой (от….до…) служители със съответното образование и професионален опит – да може да управлява едновременно не повече от Х на брой етажни собствености и самостоятелни обекти общо в тях; при по-голям брой (от….до…) служители със съответното образование и професионален опит – да може да управлява едновременно не повече от Y на брой (по- голям от Х) етажни собствености и самостоятелни обекти общо в тях; при още по-голям брой (от….до…) служители със съответното образование и професионален опит – да може да управлява едновременно не повече от Z на брой (по-голям от Y) етажни собствености и самостоятелни обекти общо в тях и т.н.). Спазването на праговете на практика може да бъде проследявано от МРРБ (което е предвидено да създава и поддържа регистъра) на база на данните, които е предвидено да получава ежемесечно по реда на чл. 47, ал. 2 от ЗУЕС, като при надвишаване на законоустановените горни прагове, търговецът напр. може да бъде санкциониран и ако превишаването продължи след изтичане на определен срок от налагане на санкцията регистрацията може да бъде прекратявана за определен срок (в който търговецът няма да има право да упражнява дейността). Чрез предлагания или друг подобен законов механизъм би била реално препятствана масовата понастоящем практика фирмички от типа „one man show” (с двама трима служителя или друг малък брой служители), а така също и по-големите компании, действащи в общия случай „на конвейер“ (в лошия смисъл на тази дума), да поемат управлението на несъразмерно голям спрямо реалните им възможности брой ЕС (вкл. предвид общия брой на самостоятелните обекти в тях) и да взимат (събират) пари за управление от всички тях като осъществяват само малка част от вменените им от закона и необходими за законосъобразно, качествено и ефективно управление на ЕС правомощия на управителя на ЕС, както и да осъществяват дори и това, което изобщо извършват в нарушение на закона (вкл. реализирайки всички или част от порочните практики, описани по-горе в настоящото становище) и на общия интерес на собствениците, ползвателите и обитателите. Следва да се отчита и изложеното по-горе в настоящото становище във връзка с практическата невъзможност понастоящем този „подход“ за бързо и лесно печелене на пари на гърба на ЕС да бъде реално и ефективно контролиран и санкциониран при липсата на адекватен, действащ и ефективен механизъм за административен контрол и административно наказване при неизпълнения на задължения по ЗУЕС. - Въвеждане на забрана едни и същи лица да се декларират и използват за покриване на минималните изисквания за административен и технически капацитет от повече от един търговец, вписан в регистъра. - Въвеждане на забрана търговците – „професионални“ управители да извършват управление в това им качество и чрез възлагане по реда на чл. 19, ал. 8 и чл. 34, ал. 10 от ЗУЕС в сгради/входове, в които притежават (собственици са) на самостоятелен/ни обект/и, тъй като противното разрешение (което следва от предлаганите като цяло със законопроекта промени) би означавало неравноправно третиране спрямо останалите собственици на самостоятелни обекти, на които по решение на ОС управлението може да бъде възложено и без заплащане на възнаграждение. В тази връзка ПРЕДЛАГАМ в проекторазпоредбите на чл. 19, ал. 8 и чл. 34, ал. 10 да се добави съществуващото и понастоящем изискване, лицата, на които се възлагат правомощията на УС (управителя) съгласно тези разпоредби да не са собственици. - Регламентиране на изискване и механизъм за заличаване на на регистрацията от МРРБ при влизане в сила на съдебно решение въз основа на предявен/и по ЗУЕС иск/искове за отмяна на незаконосъобразен акт на търговеца (т.е. на неговия законен представител или оправомощено от него лице), вписан в регистъра, в качеството му на управител на ЕС или за отмяна на решение на ОС на ЕС, свикано и председателствано от търговеца (т.е. от неговия законен представител или оправомощено от него лице) в качеството му на управител на ЕС. Предлаганото заличаване на регистрацията единствено при влязло в сила наказателно постановление за извършено нарушение по 28 ЗУЕС е недостатъчна и практически почти неприложима гаранция срещу злоупотреби особено предвид многократно посочената липса към момента както в действащия ЗУЕС, така и в предлагания законопроект, на действащ и ефективен механизъм за административен контрол и санкциониране. Същевременно посочените влезли в сила съдебни решения са повече от категорично доказателство за нарушаване и/или неизпълнение на задължения по ЗУЕС от страна на търговеца – управител на ЕС. - Регламентиране на изискване и механизъм за заличаване на регистрацията от МРРБ във връзка с изложения и предложен в т. 19 по-горе механизъм за предварителен контрол на договорите за възлагане по чл. 19, ал. 8 и по чл. 34, ал. 10 и за санкциониране на „професионалните“ управители, сключили порочни (в посочения в т. 19 по-горе смисъл) такива договори. - Регламентиране на механизъм, въз основа на който при заличаване на търговеца от регистъра на МРРБ да се заличават и всички други вписани в регистъра търговци, които са еднолична собственост на собственика/ мажоритарния съдружник/ мажоритарния акционер на/в заличения търговец, както и тези в които последният е мажоритарен съдружник или мажоритарен акционер (плюс свързаните с тях търговци), а също така и дружествата, в които това лице или управителят/изпълнителният член на управителния орган на заличеното дружество е управител или изпълнителен член на управителния орган. Заличаване да се предвиди и за вписани в регистъра търговци, в които мажоритарните съдружници/акционери в заличения търговец имат съвместно мажоритарен дял от собствеността, както и за свързаните с тях търговци. Без регламентиране на механизъм за заличаване в подобен смисъл (като конкретно посочените възможни връзки са примерни, неизчерпателни и без претенция за абсолютна прецизност) собственикът/те на заличения търговец и неговият представляващ (които са отговорни за цялостната дейност на заличения провинил се търговец) ще могат да продължат да извършват/да се възползват от същите дейности чрез други фирми (търговци), вписани в регистъра и на практика ще се изгуби смисълът и ефектът от санкционирането. - Регламентиране на градация в санкциите, предвиждащи заличаване на търговец от регистъра, като при повторно установяване на обстоятелства в резултат от неправомерно поведение на търговеца, които са основание за заличаване, след като веднъж вече е бил заличаван и регистрацията му е възстановена (след изтичане на срока на първото заличаване), повторното заличаване да бъде за по- продължителен срок (напр. 2 години), а ако възникне за трети път основание за заличаване (в резултат от неправомерно поведение на търговеца), след като два пъти вече е бил заличаван и регистрацията му е възстановена за втори път (след изтичане на срока на второто заличаване), третото заличаване да бъде за още по-продължителен срок (напр. 5 години или без право на по-следващо подновяване на регистрацията). 28. Чл. 50, ал. 2 – предвид изложеното по-горе обстоятелство, че етажната собственост по ЗУЕС е неперсонифицирана, т.е. не е субект на правото и не може да бъде носител на права и задължения, не става ясно как ще се открие банкова сметка на нейно име. Твърде вероятно е банките да откажат откриването на такава сметка. В тази връзка ПРЕДЛАГАМ проектоизменението (ако изобщо остане) да бъде внимателно премислено, доразвито и конретизирано (в съответствие с действащото законодателство и съдебна практика), вкл. във връзка с изложеното и предложеното в т. 25 по-горе. 29. Чл. 51, ал. 2 – предлаганото изменение не е обосновано по-никакъв разумен, камо ли убедителен начин. Наред с това, то не е съобразено с множество писмени становища, предложения и препоръки, направени в рамките на проведения през 2019 г. публичен дебат относно това как трябва да бъде изменян и/или допълван ЗУЕС. Отделно от това обаче, предложението е необмислено, несъстоятелно, житейски необосновано и с потенциал буквално да „взриви“ и без друго меко казано сложните отношения между собствениците, ползвателите и обитателите в ЕС. Както вече бе посочено в изложението по т. 2 по-горе необосновано и лишено от логика е лица, които не ползват самостоятелните си обекти и респ. общите части на сградата да заплащат разходите за поддържането им (които са основно за електрическа енергия, 29 вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьора), т.е. да заплащат за услуги, които на практика не ползват наравно с лица, които реално ги ползват и от които зависи размерът на тези разходи. В тази връзка са относими и другите изложени в т. 2 по-горе аргументи, вкл. във връзка с разходите за управление, поради което няма да ги повтарям отново, но моля да бъдат взети под внимание. Предвид предварително заложения огромен конфликтен потенциал на предлаганото изменение, както и предвид всички описани в настоящото становище реално съществуващи проблеми във връзка с управлението на ЕС, е по-скоро вероятно подобно изменение не само да не повиши събираемостта и общия размер на набираните ежемесечно средства (вноски) за покриване на разходите за управление и поддържане на общите части, но и да доведе до още по-голямо неплащане изобщо на каквито и да било разходи (вкл. поради усещане за несправедливост на закона), както да породи допълнително разделение и влошаване на отношенията, което би имало несъразмерно по-големи негативни последици върху поддържането и състоянието на сградния фонд в сранение с евентуалните, несигурни, неясни и силно съмнителни ползи от предлаганото изменение. С последното не са отчетени и други съществени и реално съществуващи обстоятелства. Напр. в много сгради в режим на ЕС наред със собствениците, ползвателите и/или обитателите на апартаменти има и собственици, ползватели и/или наематели, които не притежават апартаменти, а единствено гаражи (които също са самостоятелни обекти по смисъла на закона, вкл. с отделни кадастрални идентификатори). Тези гаражи обикновено са разположени извън входа/те на жилищната част на сградата (т.е. имат отделен общ вход, а в някои случаи имат и напълно самостоятелни индивидуални входове, напр. директно от улицата). Предвид това при използването им съответните лица изобщо не използват входа/те на жилищната част (в т.ч. стълбището, осветлението, отоплението, климатизацията, водата, асансьора/те и т.н. в него/тях). Нерядко въпросните лица с гаражите изобщо не разполагат дори с ключ/чип за достъп до входа/те на жилищната част. Тъй като тези лица не живеят в сградата и дори и да ползват осветление в общия вход на гаражите, обикновено там няма нито отопление, нито водоснабдяване, нито асансьор, нито в общия случай се извършва почистване (както в общите части в жилищната част на сградата), очевидно като общо правило разходите, които биха могли и реално генерират (ако изобщо генерират такива, тъй като е възможно гаражите да са с идивидуални входове) са несъразмерни с генерираните талива за ЕС от живущите и ползващите жилищната част на сградата. При действащата понастоящем уредба единствено би могло да се приеме, че лицата само с гаражи попадат в категорията по чл. 50, ал. 2 от ЗУЕС „собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година“, за да се обоснове незаплащане на разходите за управление и поддържане на общите части от тяхна страна. С проектозакона обаче се предвижда тази категория да отпадне, т.е. излиза, че и тези лица ще трябва да заплащат вноски за управлението и поддържането на входа/те на жилищната част (вкл. за почистването, осветлението, водоснабдябването, отоплението, климатизацията, абонаментното поддържане на асансьора/те и т.н.), без изобщо да ги ползват (т.е. без да имат принос за генерирането на тези разходи) и дори без да имат достъп до ползването им. Подобно разрешение е несправедливо и макар в законопроекта да не е конкретизирано за какъв брой собственици, ползватели или обитатели ще следва да заплаща вноските лице, което притежава/ползва единствено гараж в сградата, ако приемем че ще плаща като за 1 собственик/ползвател/обитател, излиза, че ще заплаща еднаква по размер вноска с всеки един собственик/ползвател/обитател на апартамент, който живее в сградата и който реално има достъп, използва посочените общи части във входа/те на жилищната част и допринася за генерирането на заплащаните разходи. Собственик, ползвател или обитател, който пък ползва едновременно и апартамент и гараж, дори да е сам, ще трябва да плаща вноски като за двама души, които ползват входа/те на жилищната част. Посоченият пример е неизчерпателен, като може да бъде допълван и с други повече или по-малко сходни. Така или иначе целта на изложението по настоящата точка е да илюстрира и заостри вниманието на съставителите и вносителите на законопроекта към факта, че както предлаганото, така и всяко друго евентуално изменение на начина за разпределение и заплащане на разходите за управление и поддръжка (вкл. предложените в другите изпратени становища в рамките на настоящото обществено обсъждане) може да създаде несправедливости и да генерира сериозно разделение, противопоставяне и конфликти. Понастоящем действащите разпоредби на чл. 51 от ЗУЕС са далеч от идеални (въпреки че, ако бъдат спазвани, съдържат и немалко житейска логика, баланс и справедливост), но 30 ПРЕДЛАГАМ изменението и прецизирането им да се извършва единствено след цялостен, задълбочен анализ и оценка както съм предложил в началото на настоящото становище и при отчитане на всички становища, мнения, предложения и гледни точки (вкл. получените при публичния дебат през 2019 г.), възможни конфликтни казуси, както и на потенциалните усложнения и последици от всякакво естество, до които измененията по особено чувствителния въпрос с разпределението на разходите, биха могли да доведат. При всички положения обаче не следва да се възприемат предложения от сорта „етажните собственици сами да определят метода за разпределение на разходите“, тъй като интересите в повечето сгради в режим на ЕС са твърде многообразни и разнородни, предвид което, особено при изложените в настоящото становище редица други проблеми и порочни и реално безнаказани практики, масово би се стигнало до крайно несправедливи разпределения на разходите (вкл.: до диктат на лица с повече и/или по-големи самостоятелни обекти и респ. идеални части по отношение на тези с по-малко; заплащане на вноски за апартаменти с един ползвател и за ползване само на гараж еднакви (а дори и по-високи, ако напр. разпределението е според процента на притежаваните идеалните части от общите части и апартамент с един живущ в него е по-голям от апартамент с множество живущи в него) с вноските на апартаменти с множество живущи в тях, вкл. с животни, които се извеждат, цапат, обсипват стълбищата и асансьорите с косми и др. биологични отпадъци и генерират увеличено ползване на стълбища, осветление, асансьори по повод ежедневното им еднократно или няколкократно извеждане навън - при разпределение „по равно на самостоятелен обект“ и т.н.). Наред с това следва да се отчита и от кого изхождат подобни предложения и какъв интерес всъщност реално обслужват (вкл. предвид изложеното в т. 27 по-горе по отношение на становищата от съсловни организации, подобни на изпратилата такова по настоящото обществено обсъждане АДУЕС). 30. Чл. 51, ал. 3 – предвид изложеното и предложеното в предходната точка, считам и това предложение за неаргументирано и неудачно и ПРЕДЛАГАМ също да бъде цялостно преосмислено в рамките на предложението по т. 29 по-горе относно целия чл. 51 от ЗУЕС. 31. Чл. 51, ал. 8 – относимо е и предлагам да бъде взето под внимание предложеното в т. 28 по-горе. Наред с това разкриването на подобна сметка може да е изключително и ненужно обременяващо (вкл. финансово, предвид банковите такси за откриването, поддържането и оперирането с нея), предвид което не бива и ПРЕДЛАГАМ да не бъде налагано по императивен начин на собствениците, ползвателите и обитателите в ЕС. 32. Чл. 55, ал. 3 – предвид изложеното и предложеното в т. 4 по-горе, ПРЕДЛАГАМ тази нова проекторазпоредба да отпадне изцяло. 33. Чл. 55 – 57 като цяло – във връзка с всичко изложено в настоящото становище ПРЕДЛАГАМ въз основа на посочените в началото, както и в цялото съдържание на становището, анализи, проучвания и оценки да бъде разработен изцяло нов, конституционно и законово издържан, адекватен, действащ и ефективен механизъм за контрол и налагане на санкции от страна на органи на власт (вкл. по сигнал/сезиране от отделен гражданин/организация – собственик/ползвател/обитател или орган на ЕС (вкл. управител/УС/КС/контрольор/касиер) и при пълно отпадане на горепосочения неадекватен и неработещ „другарски съд“ по чл. 57, ал. 1, 2 и 3 от ЗУЕС) при неизпълнение/нарушаване на задъжения по ЗУЕС от страна на собствениците, ползвателите, обитателите, органите на ЕС (управител, както вътрешен, така и „професионален“/УС/КС/контрольор/касиер), както и при неизпълнение на задължения (властнически правомощия) по закона от страна на органи на власт (кметове, областни управители и др.) и подпомагащата ги администрация (вкл. във връзка с изложеното в т. 1.1, т. 13, т. 19, т. 21 и др. по-горе). ПРЕДЛАГАМ също така да бъдат предвидени внимателно разработени и адекватни и като размер санкции (вкл. предвид галопиращата инфлация), които действително да имат необходимия възпиращ и превъзпитателен ефект, а не да са про-форма такива. С уважение, Петър Николов 31

С П Р А В К А за отразяване на становищата, получени на основание чл. 26, ал. 4 от Закона за нормативните актове във връзка с публикуван за обществено обсъждане проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост. 1 Организаци я или гражданин, дали становище Предложение Приема се/ Не се приема Мотиви Получено чрез Портала за обществени консултаци и www.strateg Прекалено много проблеми с проекта ЗУЕС наистина има нужда от преправяне, но дори сега сме свидетели на фиктивни събрания между "трима собственика", които си пишат кворум, след уж липсващ такъв на първо събрание... После си изготвят протокол, отиват с него в общината и ония, без да проверят документите и подписите, директно удрят заверка, че Не се приема Проектът на ЗИДЗУЕС предвижда намаляване на кворума за провеждане на общо събрание, но квалифицираните мнозинства за определени решения, уредени в чл. 17, ал. 2, от т. 1 до т. 7 се запазват. y.bg от въпросният господин е домоуправител. Единственият квалифициран потребител vyrgozunqk. Никой не разбира, докато не става прекалено късно и заявява - като не ви изнася съдете ме. Да де, ама според ЗУЕС, щом общината му дала заверка и са минали 15 дни, всичко е точно. Това е реален случай с мой съседи... Ако кворумите се намалят допълнително, става още по-абсурдно и лесно схемаджийството. Също така, ние плащаме по банка, но домоуправителят ОТКАЗВА да предоставя отчети за приход/ разход, няма лост с който да бъде накаран. кворум, който се изменя е предвиденият за възлагане на функциите на управителен съвет (управител) или на част от тях на търговец, който извършва по занятие дейност по управление. Предоставя се възможност и за неприсъствено гласуване по 2 Кмета вдига рамене... Това с домовата книга също е абсурдно да се движи от такова лице, защото се предоставят доста лични данни, включително име и фамилия. Аз примерно, съм твърдо против тази личност да ми знае имената. Домовата книга - кой къде живее, трябва според мен да се движи от общината, както се движат адресните регистрации. Наемодателите да бъдат така добри да си влизат в ролите на собственици и да си спазват ангажиментите, като такива. Не е нужно да се променят наредбите. точките от дневния ред, така че да се стимулира активносто участие на собственици на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост. По твърдението третиращо отказа на управителя да изпълни свое задължение по същество остава действаща разпоредбата на чл. 56 от ЗУЕС. От изложеното следва, че и в текстовете за изменение и допълнение на ЗУЕС продължава да съществув а възможността при неизпълнение на задълженията по ЗУЕС управителят да понесе административно-наказателна отговорност, ако извършеното не съставлява престъпление. По изложеното в частта третираща книгата на етажната собственост следва да бъде съобразено обстоятелството, че обработването на лични данни от администратори на лични данни е законосъобразно, ако е налице някое от правните основания, установени в Общия регламент за защита на данните в чл. 6, пар. 1, като в б. „в“ от 3 посочения член на Регламента е предвидено, че обработването е законосъобразно, ако е необходимо за спазването на законово задължение, което се прилага спрямо администратора. Предвид, че създаването, съхраняването и поддържането на книга на етажната собственост е законово задължение на управителния съвет (управителя) на етажна собственост, произтичащо от разпоредбата на чл. 7 от ЗУЕС, председателят на управителния съвет (управителя) не е необходимо да изисква от етажните собственици подписването на декларация за съгласие за обработване на лични данни, предвид, че събирането на тези данни произтича директно от законова разпоредба и управителят на етажната собственост събира тези данни в хода на своята обичайна професионална дейност. 4 Получено чрез Портала